Інвестиції в нерухомість за кордоном — США чи Балі, де заробити більше

Пів мільйона доларів, вкладених у нерухомість десять років тому, могли перетворитися і на майже мільйон, і на суму меншу за стартову. Усе залежить лише від однієї змінної — країни. Команда FERRO Development порівняла інвестиції в нерухомість за кордоном у п'яти напрямках, популярних серед українців: США, Іспанії, ОАЕ, Туреччині та Індонезії, і різниця між найкращим і найгіршим сценарієм сягнула майже $500 тисяч.

Скільки може коштувати вибір країни для інвестицій в нерухомість за кордоном?

На початку 2015 року інвестиція у $500 тисяч в американську нерухомість до кінця 2025-го зросла майже на 95 відсотків, до $973 тисяч. Такий самий внесок у Туреччині приніс приблизно 47 відсотків приросту, до $733 тисяч. У Дубаї капітал збільшився приблизно на 30 відсотків, до $651 тисячі, майже ідентичний результат показала Іспанія — $650 тисяч. Нерухомість на Балі за десять років не примножила капітал, а знецінила його майже на 5 відсотків, до $476 тисяч. Різниця між найкращим і найгіршим результатом перевищила 100 відсоткових пунктів. Сам вибір ринку міг коштувати інвестору майже пів мільйона доларів фінансового результату — суму, порівнянну з вартістю окремої квартири. У моїй практиці $500 тисяч — типова сума для родини, яка продає квартиру в Києві чи Львові й шукає, куди перенести капітал у спокійнішу юрисдикцію.

Чому висока дохідність від оренди не завжди означає високий заробіток?

Приріст вартості активу — лише половина картини. Не менш важливо, скільки чистого доходу залишається інвестору після податків, страхування та витрат на управління об'єктом. Валова дохідність від оренди у США та ОАЕ виявилася майже однаковою — 6,71 відсотка проти 6,31 відсотка. Але після врахування всіх супутніх платежів чиста дохідність падає до 0,4 відсотка в США і 2,1 відсотка в ОАЕ. П'ятикратна різниця виникає не з рівня орендних ставок, а з місцевої структури витрат. Плануючи інвестиції в нерухомість за кордоном, варто рахувати насамперед чисту дохідність, не валову ставку з рекламного буклету.

Я неодноразово спостерігав, як інвестор обирає ринок за єдиним критерієм — очікуваною дохідністю з реклами брокера. На практиці вирішальне значення має відповідність ринку інвестиційній стратегії — не сама заявлена цифра дохідності. Якщо мета — регулярний орендний дохід, важлива насамперед структура витрат на утримання об'єкта. Якщо пріоритет — приріст капіталу, на перший план виходять темпи зростання цін і глибина ринку. Ці два сценарії вимагають зовсім різного набору параметрів для оцінки країни.

Що робить американський ринок нерухомості найстабільнішим

Лише один із п'яти досліджених ринків дозволив практично подвоїти вкладений капітал за десятиліття — США. Причина не тільки в темпах зростання цін. За оцінкою консалтингової компанії JLL, американський ринок входить до трійки найпрозоріших у світі. Щороку на вторинному ринку укладається понад 4 мільйони угод купівлі-продажу житла, а частка іноземних покупців становить лише близько 2 відсотків, тому великий внутрішній попит підтримує ліквідність активів навіть у періоди сповільнення. Система титульного страхування та відкриті реєстри власності знижують юридичні ризики для покупця з-за кордону. Саме тому США лишаються орієнтиром для тих, хто планує інвестиції в нерухомість за кордоном на довгий строк.

Наскільки результат інвестиції залежить від моменту входу на ринок?

Передбачити ідеальний момент для купівлі неможливо, тому стійкість ринку до помилок у таймінгу — окремий критерій вибору. Два інвестори могли придбати однакову нерухомість у Туреччині з різницею у п'ять років і отримати протилежний фінансовий результат. Той, хто зайшов на ринок у 2015 році, за наступні п'ять років втратив 40,9 відсотка вартості вкладень у реальному доларовому вимірі. Натомість інвестор 2020 року заробив 76,9 відсотка — різниця між сценаріями перевищила 118 відсоткових пунктів. США залишилися єдиним ринком із семи проаналізованих, де кожен п'ятирічний період завершився для інвестора в плюсі. У Дубаї збитковими виявилися чотири періоди із семи, у Туреччині — три. Це означає, що американський ринок найменше залежить від удачі конкретного інвестора з моментом входу.

Як обрати ринок для інвестицій у нерухомість за кордоном

Досвід п'яти ринків показує: універсального лідера немає, є лише відповідність між ринком і стратегією інвестора. Перш ніж вкладати капітал, варто перевірити щонайменше п'ять параметрів.

• Прозорість ринку та захист прав власності — наявність титульного страхування, відкритих реєстрів, зрозумілих правил для іноземних покупців
• Ліквідність, зокрема, обсяг щорічних угод і частка покупців-нерезидентів
• Чиста дохідність після податків, страхування та витрат на управління — головний показник, важливіший за валову ставку оренди
• Стабільність результату в різні періоди входу — не тільки середня дохідність за весь цикл
• Валютні та податкові ризики конкретної юрисдикції

Інвестор, який звіряє ринок за цими критеріями до купівлі, отримує шанс повторити результат США замість Балі.