Житлові сертифікати — як не втратити шанс на новий дім

Війна в Україні спричинила масштабні руйнування житлового фонду, залишивши тисячі громадян без даху над головою. Для вирішення цієї кризи держава запровадила програму житлових сертифікатів у рамках ініціативи "єВідновлення". Цей механізм покликаний компенсувати втрату житла, але його реалізація супроводжується численними труднощами.

Житловий сертифікат — це електронний документ, який гарантує державне фінансування для придбання нового житла, земельної ділянки або інвестування у будівництво. Сума компенсації залежить від оцінки зруйнованого майна. У 2025 році на програму "єВідновлення" виділено 4 млрд грн, з яких 3 млрд грн підуть на житлові сертифікати, а 1 млрд грн — на компенсацію за пошкоджене майно.

Проте, як зазначає у коментарі 3m2 юристка Іванна Ващук, механізм має чіткі обмеження. Скористатися сертифікатами можуть лише фізичні особи — громадяни України, чиє житло було знищено після 24 лютого 2022 року. Виключені юридичні особи, співвласники, а також власники майна, зруйнованого раніше чи розташованого на окупованих територіях, якщо немає можливості підтвердити пошкодження.

Складний шлях оформлення: етапи та ризики

Оформлення житлового сертифіката — це багаторівнева процедура, де на кожному етапі є ризики затримок і помилок.

Повідомлення про знищення майна

Заяву подають через "Дію", ЦНАП або нотаріуса. Якщо документи втрачено, можна надати альтернативні докази (фото, свідчення сусідів). Проте оцінка майна в умовах війни часто затягується через обмежений доступ до зон бойових дій.

Подання заяви на компенсацію

Необхідні документи, що підтверджують право власності. Якщо вони відсутні в Реєстрі речових прав, потрібно звертатися до суду або Державного реєстру пошкодженого майна. Цей етап може тривати місяці через бюрократію.

Отримання сертифіката

Після схвалення заяви сертифікат з’являється в "Дії". Однак сума компенсації часто не відповідає ринковим цінам через застарілі методики оцінки.

Припинення права власності на зруйноване майно

Цей етап обов’язковий, але земельна ділянка залишається у власності. Неправильне оформлення може призвести до юридичних проблем.

Пошук житла

Житло можна купувати на первинному чи вторинному ринку в безпечних регіонах України. Проте вибір обмежений, особливо в сільській місцевості чи малих містах.

Бронювання коштів

Заявка на бронювання подається через "Дію", але термін дії броні — лише 30 днів. Якщо угода не укладається вчасно, процес потрібно повторювати.

Укладання договору

Нотаріус перевіряє сертифікат і реєструє угоду. Кошти надходять продавцю протягом п’яти днів через державні банки. Затримки виплат знижують довіру до програми.

Додаткові обмеження, про які варто знати

• Термін дії сертифіката — 12 місяців із моменту видачі.
• Житло має відповідати визначеним критеріям: не старше певного року забудови, без обтяжень, придатне для проживання.
• Оцінка майна: вартість угоди повинна бути в межах суми сертифіката, а це часто обмежує вибір на ринку.
• Крім того, механізм захисту сторін угоди досі недосконалий: держава не гарантує відсутність проблем із правом власності на обране житло.

Основні труднощі реалізації програми

Непрозора оцінка майна

Методика розрахунку компенсації непрозора, а оцінка часто занижена. Не враховуються індивідуальні особливості житла (ремонт, меблі, техніка), а інфляція та зростання цін на нерухомість ще більше ускладнюють ситуацію. У результаті сума сертифіката може не покривати навіть базове житло.

Затримки та бюрократія

Обробка заявок, оцінка майна та виплати продавцям можуть тривати тижні чи місяці. Це відлякує продавців, які не готові чекати кошти, особливо якщо вони самі планують купувати інше житло чи погашати кредити.

Обмежений вибір житла

У багатьох регіонах пропозиція житла на первинному ринку мінімальна, а вторинний ринок не завжди відповідає потребам. Заборона на придбання житла в окупованих чи небезпечних зонах ще більше звужує можливості.

Недостатній захист прав отримувачів

Система не передбачає ефективних механізмів оскарження рішень. Відмова у наданні сертифіката чи занижена оцінка залишають громадян без реальних інструментів захисту. Крім того, заборона на продаж придбаного житла протягом п’яти років обмежує гнучкість.

Ризики для продавців

Затримки виплат і відсутність миттєвих розрахунків знижують довіру до сертифікатів. Багато продавців відмовляються від угод, побоюючись фінансових ризиків.
Обмежене фінансування

Хоча на 2025 рік виділено 4 млрд грн, цього може бути недостатньо для всіх постраждалих. Обмежений бюджет означає, що не всі отримають компенсацію вчасно, а фінансування може закінчитися до завершення програми.

Переваги програми

Попри проблеми, програма має сильні сторони:

• цільова підтримка — кошти спрямовуються виключно на придбання житла;
• державне фінансування — гарантії виплат із бюджету та міжнародних фондів;
• спрощення процедур — сертифікати зменшують потребу в складних перевірках;
• сумісність із "єОселею" — можливість покрити різницю за сертифікатом кредитними коштами.

Як повідомлялось, виплати за програмою "єВідновлення" стали значною підтримкою для українців, чиє житло пошкоджене внаслідок російської агресії. Однак, досвід показує, що не всім заявникам вдається отримати очікувану повну суму компенсації. 

Також зазначимо, що від моменту старту у 2023 році програма "єВідновлення" надала компенсації вже 100 тисячам українців. На жаль, у 2025 році виділене фінансування виявилося недостатнім, щоб покрити всі наявні потреби. Це створює значні труднощі для подальшої підтримки постраждалих громадян.