Сільський будиночок під Києвом — вигідна покупка чи пастка

Знайти будинок у передмісті столиці за 10 тисяч доларів — завдання непросте, але можливе. На профільних платформах сотні оголошень із цінами від 3-5 тисяч доларів. Однак за такі гроші пропонуються не елітні котеджі, а скромні старі будинки, часто з необхідністю ремонту.

Аналіз профільних майданчиків нерухомості показує, що на ринку дійсно є сотні оголошень про продаж будинків у Київській області за ціною до 10 тисяч доларів. Більшість цих об'єктів розташовані в радіусі 40-100 км від столиці. Серед них можна знайти як невеликі старі будинки, що потребують ремонту, так і більш придатні для проживання варіанти з комунікаціями та земельними ділянками.

Один із головних факторів, що приваблює покупців — це не стільки самі будинки, скільки земельні ділянки, які йдуть у комплекті. Часто вони досить просторі — від 20 до 50 соток. За словами рієлторів, такі пропозиції цікавлять як тих, хто шукає недороге житло, так і інвесторів, які планують перепродаж або здачу в оренду.

Що реально купити до 10 тисяч доларів під Києвом

• Село Рогозів, Бориспільський район: будинок площею 52 кв. м на ділянці 12 соток за 3 тис. дол. Потребує ремонту.
• Село Синиця, Богуславський район: будинок площею 50 кв. м на ділянці 52 сотки за 4,5 тис. дол. Є газ, можливість підключення води.
• Село Луб'янка, Бородянський район: будинок площею 60 кв. м на ділянці 46 соток за 4,5 тис. дол. Пічне опалення, вода з криниці.
• Село Нова Пустоварівка, Білоцерківський район: будинок площею 48 кв. м на ділянці 31 сотка за 8,5 тис. дол. Є газ, вода та каналізація.
• Село Черепин, Тетіївський район: будинок площею 70 кв. м на ділянці 40 соток за 10 тис. дол. Газове опалення, санвузол у будинку, меблі та побутова техніка.

Як видно, більшість пропозицій — це сільські будинки, іноді без комунікацій, але з великими ділянками.

Чому такі низькі ціни

• Застарілі будівлі. Часто це хати, побудовані 30-50 років тому.
• Віддаленість від Києва. Дешевші варіанти зазвичай знаходяться за 50+ км від столиці.
• Потреба у ремонті. Навіть якщо будинок жилий, він часто потребує оновлення комунікацій або перекриття даху.
• Масовий продаж спадщини. Багато таких об’єктів виставляють спадкоємці або власники, які виїхали за кордон.

Плюси купівлі дешевого будинку

• Доступна ціна: за 10 тисяч доларів неможливо придбати квартиру в Києві чи передмісті.
• Земельна ділянка: більшість об'єктів продаються з ділянками площею 20-50 соток.
• Наявність адреси: дозволяє оформити реконструкцію, а не нове будівництво.
• Комунікації: багато будинків вже мають підключені комунікації або можливість їх швидкого підключення.
• Готовність до проживання: деякі будинки придатні для проживання відразу після купівлі.
• Можливість для інвестицій чи здачі в оренду.

"Оскільки багато хто працюють дистанційно, і особливо не прив'язані до столиці, для них не є принциповою віддаленість від Києва. Головне — щоб будинок був недорогим та розташований у гарній локації", — зазначила у коментарі "Мінфіну" рієлтор Ірина Луханіна. 

За її словами, старі будинки в Київській області часто продаються фактично за ціною землі або навіть дешевше. Тому головною перевагою таких будинків є вже наявна адреса.

"Це дозволяє проводити реконструкцію за спрощеною схемою, без оформлення дозволів на нове будівництво", — наголошує Луханіна.

Мінуси купівлі дешевого будинку

• Стан будинку. Більшість об'єктів старі та потребують ремонту.
• Віддаленість від міста. Багато будинків розташовані в селах, далеко від розвиненої інфраструктури.
• Додаткові витрати на ремонт, підключення комунікацій, оформлення документів.
• Оподаткування. 

"Потрібно платити і за землю, і за будинок. За ділянку стягується плата за нотаріальне оформлення (держмито) у розмірі 1% від оціночної вартості. За будинок, крім цього, ще й 1% до Пенсійного фонду. Щоправда, старі будинки зазвичай оцінюються недорого — до тисячі доларів, тому суми там невеликі (близько 850 грн)", — пояснила Луханіна.

• Ризики.

"Дуже часто старі будинки збудовані на землях, які не оформлені належним чином. І тоді, придбавши такий будинок, вам доведеться пройти сім кіл пекла під час оформлення земельної ділянки. Крім того, і сам будинок має бути правильно оформлений — мати будівельний паспорт та право власності (тобто не бути самобудом. — Ред.)", — каже юрист Володимир Копоть.

Як вибрати будинок

• Перевірка документів: особливу увагу слід приділити документам на землю та будинок.
• Локація: вибирайте будинки, розташовані в населених пунктах з розвиненою інфраструктурою та зручним транспортним сполученням.
• Стан будинку: оцініть стан будинку та необхідність ремонту.
• Комунікації: перевірте наявність та стан комунікацій.
• Безпека.

"Люди враховують той самий чинник безпеки, оскільки сили ППО намагаються збивати дрони та ракети над максимально порожньою місцевістю. Тому потенційні покупці побоюються, що у будинок у малозаселеному районі випадково може "прилетіти", — пояснює Луханіна.

Будинок під Києвом до 10 тис. дол. — це реальна, але непроста покупка. Більшість таких об'єктів — це старі будинки з великими ділянками, які потребують ремонту. Покупець отримує землю, мінімальні комунікації та можливість реконструкції без додаткової бюрократії.

Перед покупкою варто:

• оцінити витрати на ремонт;
• перевірити документи;
• обрати об'єкт у зручному населеному пункті з доступною інфраструктурою.

Якщо все зробити правильно, така покупка може стати або вигідним вкладенням, або бюджетним варіантом для життя на природі.

Зазначимо, не всі оновлення однаково збільшують цінність будинку при продажу. Деякі зміни можуть відлякати покупців та знизити вартість нерухомості. Тому важливо ретельно оцінити необхідність оновлень, щоб уникнути зайвих витрат та персоналізованих рішень, які не відповідають смакам більшості потенційних покупців.

Також ми розповідали, що таке будівництво будинку під ключ. Це комплексний підхід, який дозволяє отримати повністю готовий до заселення будинок без зайвих турбот. Замовник отримує не просто будівлю, а житло з усіма комунікаціями, оздобленням та навіть меблями (за домовленістю).