Ринок розігрівся — як змінились ціни на житло у Варшаві

Варшава, економічний і культурний центр Польщі, залишається одним із найдорожчих міст країни для купівлі нерухомості. У червні 2025 року ринок однокімнатних квартир у столиці демонструє стабільне зростання цін, зумовлене високим попитом, інфляцією та обмеженою пропозицією у престижних районах.

За даними профільного порталу OtoDom, 1-кімнатні квартири у Варшаві залишаються дорогим, але затребуваним активом. Найдорожче житло — у центральних та престижних районах міста, тоді як на околицях житло більш доступне.

Скільки коштує однокімнатна квартира

У червні 2025 року середня ціна однокімнатної квартири у Варшаві становить 689 000 злотих. Це приблизно 158 000 євро, або 6,8 млн гривень. Якщо перерахувати на площу, то середня вартість за квадратний метр — 18 400 злотих.

Розподіл цін за районами Варшави

Вартість однокімнатних квартир у різних районах Варшави значно варіюється. Ось як виглядає цінова мапа столиці:

• Śródmieście (Центр) — найдорожчий район, де однокімнатна квартира коштує в середньому понад 830 000 злотих, а ціна за квадратний метр сягає 22 900 злотих;
• Mokotów — престижна зона з розвиненою інфраструктурою. Тут за "однушку" просять приблизно 770 000 злотих, або 21 000 злотих за кв м;
• Wilanów — сучасний житловий район із високим рівнем життя. Середня ціна становить 740 000 злотих, а квадрат коштує близько 20 500 злотих;
• Ochota — компактний і зручний район, де однокімнатне житло коштує в середньому 700 000 злотих, із вартістю квадратного метра близько 19 400 злотих;
• Praga-Południe — один з найбільш динамічних районів на правому березі Вісли. Тут середня ціна на "однушку" — 660 000 злотих, або 17 800 злотих за кв. м;
• Ursus — більш доступний район з хорошим транспортним сполученням. Середня вартість квартири — 580 000 злотих, а квадрат коштує приблизно 15 500 злотих;
• Białołęka — спальний район з великою кількістю новобудов. Тут однокімнатні квартири продаються в середньому за 540 000 злотих, при вартості квадратного метра близько 14 800 злотих;
• Wawer — район із переважно малоповерховою забудовою. Найдешевші квартири тут коштують приблизно 520 000 злотих, а квадратний метр — 13 800 злотих.

Динаміка за останні 6 місяців

Протягом останнього півріччя ціни на однокімнатні квартири у Варшаві зросли на 7,5%, тобто приблизно на 45 000-50 000 злотих у середньому. Основні причини такої динаміки:

1. Стійкий попит: Варшава залишається економічним і діловим центром Польщі, де зосереджено найбільше робочих місць.
2. Інфляційний тиск: Зростання вартості будівельних матеріалів і робіт.
3. Високий попит з боку орендарів: Збільшення внутрішньої міграції та присутність великої кількості іноземних працівників, зокрема з України.
4. Обмежена кількість нових об'єктів: Через високі ставки та зменшення інвестиційного будівництва, пропозиція не встигає за попитом.

На вторинному ринку зростання цін було менш вираженим через більшу пропозицію та конкуренцію. У віддалених районах ціни зросли лише на 2-3%, тоді як у центрі — на 4%.

Чи варто очікувати падіння цін

Станом на червень 2025 року немає значних передумов для суттєвого зниження цін у найближчі місяці. Високий попит тримається через:

• стабільного ринка праці;
• активну міграцію;
• обмежену пропозицію;
• а також високу вартість оренди, яка спонукає багатьох купувати житло попри складність з кредитами.

Проте, експерти наголошують, що якщо у другій половині 2025 року знизяться процентні ставки, а уряд активізує програму підтримки покупців першого житла, це може частково пом’якшити темпи зростання вартості.

Як повідомлялось, попри вищу мінімальну зарплату в Польщі, що може створювати ілюзію вигіднішої оренди житла за кордоном, важливо ретельно проаналізувати частку доходу, яку "з'їдає" оренда. Цілком можливо, що киянам доводиться витрачати на житло менший відсоток від своєї зарплати, ніж мешканцям Варшави. 

Також ми розповідали, що Польща перетворилася на привабливий напрямок для іноземних інвесторів у нерухомість, і минулого року українці стали лідерами серед покупців. Вони уклали рекордні 17 330 угод, придбавши понад мільйон квадратних метрів житла. Такий масштабний інтерес до польської нерухомості з боку громадян України вражає навіть досвідчених експертів.