Приймання квартири — як уникнути пасток від забудовника

Приймання квартири від забудовника — це фінальний і водночас один із найвідповідальніших етапів після вибору житла, його оплати та завершення будівництва. На цьому етапі покупці часто стикаються з недоліками: від нерівних стін до серйозних порушень будівельних норм. Щоб захистити свої права та уникнути проблем, необхідно діяти грамотно, спираючись на договір, законодавство та чітку стратегію.

Перед оглядом квартири необхідно ознайомитися з документами, що підтверджують введення будинку в експлуатацію та присвоєння поштової адреси, наголошує адвокат Олександр Босенко. Також слід мати при собі договір із забудовником та паспорт. Якщо пайовиків кілька, всі вони повинні бути присутніми або надати нотаріальну довіреність представнику.

Важливість договору: юридична основа ваших прав

Договір є ключовим документом, який визначає ваші права та обов’язки забудовника. Він має містити чіткі технічні характеристики (ТЕП) квартири: адресу, поверх, загальну та житлову площу, планування, матеріали стін, наявність оздоблення (стяжка, штукатурка), розведення інженерних мереж, характеристики вікон, дверей, опалення та лічильників.

На жаль, типові договори часто не містять детальних ТЕП. 

"З особистого багаторічного досвіду скажу, що інвестиційний договір, який укладається ще на етапі будівництва, зазвичай не передбачає порядку та строків усунення недоліків у переданому об’єкті. Це створює правову прогалину, яка часто стає джерелом конфлікту між покупцем та забудовником", — зазначає Босенко.

Щоб уникнути проблем, уважно вивчайте договір перед підписанням. Якщо ТЕП не прописані, вимагайте їх внесення. Законодавство, зокрема Закон України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" (від 15.08.2022), зобов’язує забудовників деталізувати ТЕП для майбутніх об’єктів. Для інших схем (наприклад, попередні договори) це залежить від домовленостей сторін.

Типові недоліки при прийманні квартири

Під час огляду квартири покупці часто виявляють такі проблеми:

1. Невідповідність виконаних робіт договору: відсутність стяжки, штукатурки чи інших елементів, передбачених угодою.
2. Тріщини та нерівності: у стінах, стелі чи підлозі.
3. Проблеми з вікнами та дверима: подряпини, тріщини, неякісний монтаж, невідповідність ДБН.
4. Несправність інженерних систем: проблеми з електропроводкою, вентиляцією чи сантехнікою.
5. Погана тепло- чи гідроізоляція: затікання, сирість, протяги.

Ці недоліки можуть ускладнити експлуатацію квартири та потребувати значних витрат на ремонт, якщо їх не усуне забудовник.

Як правильно приймати квартиру: покроковий план

Залучення експерта

Якщо ви не маєте будівельних знань, зверніться до професійного інженера чи будівельного експерта. Його висновок матиме вагу в переговорах із забудовником або в суді. Експерт перевірить відповідність квартири ДБН, договору та технічній документації.

Ретельний огляд

Оглядайте квартиру вдень за природного освітлення, не поспішаючи. Перевірте:

• стіни, стелю, підлогу: наявність тріщин, нерівностей, відхилень від вертикалі (використовуйте рівень);
• вікна та двері: цілісність склопакетів, якість монтажу, функціональність фурнітури;
• інженерні системи: електрику (наявність напруги), сантехніку, вентиляцію (перевірте тягу);
• площу та планування: чи відповідають вони технічному паспорту та договору.

Фіксуйте всі недоліки письмово та робіть фото- чи відеофіксацію з прив’язкою до місця (наприклад, "тріщина у спальні біля вікна").

Складання дефектного акту

Якщо виявлено недоліки, вносьте їх до дефектного акту. Цей документ має включати:

1. Дату та місце складання.
2. Дані сторін (покупця та представника забудовника).
3. Адресу квартири.
4. Детальний перелік недоліків з описом (наприклад, "тріщина на стіні у вітальні, довжина 50 см, ширина 2 мм").
5. Вимогу усунути недоліки.
6. Підписи сторін.

Додайте до акту фото- чи відеодокази. Якщо забудовник відмовляється підписувати дефектний акт, складіть односторонній акт про відмову від приймання квартири із зазначенням причин.

Підписання акту приймання-передачі

Не підписуйте акт приймання-передачі, якщо недоліки не зафіксовано в дефектному акті. Підписання без застережень може означати вашу згоду з якістю робіт, що ускладнить подальші претензії. Якщо забудовник наполягає на підписанні, відмовтеся та зафіксуйте це в односторонньому акті.

Повідомлення забудовника

Надішліть забудовнику письмову претензію рекомендованим листом або вручіть особисто. У претензії вкажіть:

• опис недоліків;
• вимогу усунути їх безоплатно в розумний строк;
• посилання на договір чи закон (наприклад, ст. 857, 884 Цивільного кодексу України);
• додайте копію дефектного акту та докази.

Що робити, якщо недоліки виявлено після приймання

Якщо квартиру вже прийнято, але виявлено брак, дійте так:

1. Письмова вимога до забудовника. Опишіть недоліки, посилаючись на гарантійні зобов’язання (зазвичай 1-5 років). Вимагайте усунення в розумний строк.
2. Юридична основа. Стаття 857 ЦК України зобов’язує забудовника відповідати за якість робіт, а ст. 884 дає право вимагати безоплатного усунення недоліків або зменшення ціни.
3. Судовий шлях. Якщо забудовник не реагує, подайте позов до суду. Покупці можуть вимагати:

• усунення недоліків;
• відшкодування витрат на самостійний ремонт;
• стягнення пені (якщо передбачено договором);
• компенсацію моральної шкоди.

"Судова практика є динамічною, і рішення залежать від обставин справи, умов договору та доказів. Проте загальна тенденція — захист прав інвесторів як слабшої сторони у відносинах із забудовником", — наголошує Босенко.

Що ще варто знати українцям

Ринок нерухомості України знову стикається з нестабільністю. Попри війну, складну економічну ситуацію та обмеження в будівництві, у деяких регіонах попит на житло зростає. Девелопери прогнозують подальше зростання цін найближчим часом, що суперечить очікуванням.

Також ми повідомляли, що війна докорінно змінила життя мільйонів українців, але не зменшила їхній попит на якісне житло. Попри нестабільність, багато покупців продовжують інвестувати в новобудови, особливо в Києві. На столичному первинному ринку нерухомості чітко вимальовується тенденція: понад половину попиту становлять квартири з європлануванням.