Податки у 2025 році — як змінились ставки для продажу нерухомості

У 2025 році в Україні відбулися значні зміни в оподаткуванні операцій з нерухомістю, які вплинули на продавців і покупців. Нові правила, зокрема підвищення військового збору та уточнення умов оподаткування, зробили продаж квартир і будинків більш витратним для деяких громадян. Водночас для певних категорій населення збереглися пільги. 

Редакція Новини.LIVE розповідає, як змінилися податки при продажу нерухомості, хто сплачує більше, а хто може уникнути платежів.

Зміни в податках на продаж нерухомості 

Одне з ключових нововведень — підвищення військового збору з 1,5% до 5%. Це стосується всіх операцій із продажу нерухомості, якщо вони підлягають оподаткуванню. 

Крім того, зміни до Податкового кодексу України уточнюють, як саме нараховуються податки залежно від тривалості володіння майном і кількості продажів за рік. На розмір податку або пільгу тепер впливає, скільки об’єктів нерухомості перебуває у власності.

Також зберіглися і інші платежі: податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), державне мито та збір до Пенсійного фонду. Тепер продавці дедалі частіше ставлять питання, чому одні громадяни сплачують 0%, а інші понад 20%.

Скільки потрібно платити податків при продажу

Податкове навантаження залежить від кількості операцій та строку володіння майном:

• перший продаж житла за рік, якщо ним володіли понад 3 роки — 0% ПДФО і 0% військового збору;
• перший продаж житла, якщо у власності воно було менше 3 років — 5% ПДФО та 5% військового збору;
• другий і кожний наступний продаж протягом року — 18% ПДФО та 5% військового збору.

"На комерційну нерухомість податок завжди є: ПДФО — 5%, військовий збір — 5%, державне мито — 1%, незалежно від кількості об’єктів у власності", — уточнила експерт з нерухомості Олена Бондарук.

Таким чином, максимальне податкове навантаження на повторний продаж житла у 2025 році може сягати 23%.

Як рахують податок на продаж нерухомості

При визначенні суми податку враховується не вся сума угоди, а різниця між первісною вартістю покупки та ціною продажу.

Наприклад, якщо квартира була куплена за 1 млн грн, а продана за 1,5 млн грн, то податки нараховуються з різниці у 500 тис. грн. У цьому випадку 18% ПДФО та 5% військового збору сплачуються лише з цієї різниці.

Якщо підтвердити первісну вартість неможливо, податок нараховується на всю суму продажу. Саме тому при продажу нерухомості обов’язковою є нова оцінка майна та наявність документів про купівлю.

Хто звільняється від податку на продаж нерухомості

У Податковому кодексі залишаються певні винятки:

1. Продаж спадкового майна від родичів першого ступеня не оподатковується навіть у разі продажу до трьох років після оформлення спадщини.
2. Нерухомість, яка перебуває у власності понад 3 роки, також продається без сплати податків.
3. Пільги поширюються на осіб з інвалідністю 1 групи, ветеранів бойових дій та внутрішньо переміщених осіб, які отримали компенсацію за зруйноване житло.

Таким чином не оподатковується та нерухомість, що понад 3 роки знаходиться у власності та майно, отримане у спадок.

Хто більше платить податків при продажу нерухомості

У більшості випадків податкове навантаження лягає саме на продавця, однак і покупець має свої зобов’язання.

Продавець сплачує ПДФО, військовий збір та державне мито. Покупець сплачує збір до Пенсійного фонду у розмірі 1% від оціночної вартості нерухомості.

Окремо слід враховувати витрати на послуги нотаріуса, оплату за внесення змін у Державний реєстр речових прав, банківські комісії чи страхові платежі.

Як повідомлялось, успішна купівля-продаж нерухомості вимагає не лише вдалого вибору об’єкта, але й розуміння юридичних та податкових аспектів. Особливо важливо правильно визначити суму доходу, адже саме вона, зафіксована нотаріусом, визначає розмір податків, що їх сплачує продавець. Таким чином, точне декларування ціни є критичним етапом угоди.

Також зазначимо, здача житла в оренду — це не лише пасивний дохід, а й податкове зобов'язання. У 2025 році правила посилили, і тепер державні органи уважніше моніторять цей ринок. Власникам варто дотримуватися всіх норм, щоб уникнути штрафів та перевірок.