Оренда, іпотека, квартирні черги — Рада готує зміни для українців

Верховна Рада схвалила в першому читанні законопроєкт №12377 "Про основні засади житлової політики", який має закласти основу масштабної житлової реформи в Україні. Документ не лише переглядає підходи до іпотеки, оренди та квартирних черг, а й відкриває можливості для залучення міжнародного фінансування.

Про це повідомила голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк.

"Ми робимо перший крок до того, щоб попрощатися з Житловим кодексом 1983 року", — наголосила депутатка. 

За її словами, Україна нарешті відходить від архаїчної моделі, яка лише імітувала житлову політику.

Житлова черга в Україні перезапуститься по-новому

Станом на 2015 рік понад 600 тисяч українців офіційно перебували в черзі на житло. За словами Шуляк, більшість із них так і не дочекалася квартир через те, що черги фактично не рухаються — щороку держава надає лише кількасот квартир.

Після початку повномасштабної війни до цих черг додалася ще одна масштабна категорія — внутрішньо переміщені особи. Новий закон має на меті створити реальні механізми доступу до житла, щоб потреба в ньому задовольнялася швидше та ефективніше.

Соціальна оренда й оренда з викупом з’являться в Україні

Одна з ключових новацій — поява механізмів тимчасового житла для тих, хто не має можливості купити квартиру. Йдеться про два формати:

• соціальна оренда,
• оренда з правом викупу.

Обидва інструменти широко використовуються в країнах ЄС і передбачають надання житла на доступних умовах із можливістю викупу частинами або користування без права власності. Українська версія має бути адаптована до нашого контексту — з урахуванням доходів громадян, ситуації на ринку та потреб громад.

Держава створить фонд соціального житла

На сьогодні в Україні практично не існує централізованого фонду соціального житла. Це наслідок масштабної приватизації житлового фонду у 90-х. Законопроєкт передбачає його створення — за рахунок як нового будівництва, так і добудови проблемних об’єктів.

"Це буде і нове житло, що споруджуватиметься за державний кошт, і державно-приватне партнерство", — пояснила Шуляк.

Водночас окремим законопроєктом регулюватиметься управління таким фондом. Його підготовка вже розпочалася, а ухвалення заплановано на 2026 рік — відповідно до вимог програми Ukraine Facility.

Хто отримає соціальне житло і як це працюватиме

Соціальне житло надаватиметься тим, хто об’єктивно не може самостійно забезпечити себе квартирою. Зокрема, це:

• переселенці,
• молоді сім’ї,
• люди з інвалідністю,
• ветерани,
• багатодітні родини.

Передбачається, що відповідні критерії та порядок надання такого житла буде встановлено додатковими підзаконними актами. Операторами житла можуть виступати як органи місцевого самоврядування, так і спеціально створені державні структури або компанії в рамках партнерських проєктів.

Запрацюють нові програми кредитування і кооперативи

Окрім соціального житла, реформа передбачає:

• запуск фінансово-кредитних програм, які зроблять іпотеку доступнішою;
• відновлення житлово-будівельних кооперативів, які були популярні в Україні до 2000-х років;
• створення операторів доступного житла, що реалізовуватимуть проєкти в межах державно-приватного партнерства.

Ці інструменти мають не лише розширити можливості українців у питанні придбання житла, а й активізувати будівельну галузь.

Яке значення реформи для фінансування від ЄС

Законопроєкт №12377 входить до пакета зобов’язань України в межах програми Ukraine Facility. Його ухвалення — одна з умов для отримання 300 млн євро вже до 4-го кварталу 2025 року. Загалом в рамках цієї програми передбачено 50 млрд євро до 2027 року.

Це означає, що реформа має не лише внутрішній, а й потужний зовнішній вимір. Вона підтверджує серйозність намірів України змінити підхід до житлової політики та зробити її сучасною, відкритою й ефективною.

Що буде далі після першого читання

Після схвалення законопроєкту №12377 у першому читанні розпочнеться робота над ще двома ключовими документами:

• законопроєкт про фонд соціального житла,
• законопроєкт про управління цим фондом.

"Ми хочемо, щоб усе запрацювало комплексно — від черг до оренди та права власності. Українці мають отримати доступ до гідного житла не на папері, а в реальності", — зазначила Шуляк.

Як повідомлялось, український ринок новобудов зазнав значних змін за останній рік: інвестори, що раніше були основними покупцями, зараз призупинили свою активність, попри високі витрати на будівництво. Це змушує девелоперів переорієнтовуватися з масштабних проєктів на точкові та нішеві, зосереджуючись на створенні реальної доданої вартості.

Також зазначимо, що державна програма "єОселя" є ключовим інструментом для допомоги українцям у придбанні житла. Однак варто зазначити, що доступ до цієї програми має чіткі обмеження, які регулярно оновлюються, тому не кожен охочий зможе нею скористатися.