Неприватизована квартира — кому насправді належить

Багато українців досі мешкають у квартирах, які так і не були приватизовані. Для багатьох це питання здається формальністю, адже родини проживають там десятки років. Проте з юридичної точки зору ситуація інша.

Як пояснює адвокат Роман Сімутін, неприватизована квартира — це не нічийне житло, у нього є власник — держава чи відповідна міська рада.

Тобто людина, яка мешкає в такому помешканні, має лише право користування, але не право власності. А отже, не може продати, подарувати чи залишити його у спадок. Єдиний вихід для тих, хто хоче гарантувати собі статус власника, — це приватизація.

Законопроект про житлову політику

Адвокат нагадав, що 16 липня 2025 року Верховна Рада ухвалила за основу законопроект №12377 про основні засади житлової політики. Він покликаний замінити радянський Житловий кодекс 1984 року, за яким країна живе й досі. У документі передбачено облік усього неприватизованого житлового фонду, аби надалі його можна було віднести до категорії соціального житла.

"Людей лякають, і небезпідставно. Адже справді є норми, які дозволяють державі розпоряджатися неприватизованими квартирами. І якщо їх віднесуть до фонду соціального житла, то вони можуть бути використані для забезпечення інших осіб", — каже Сімутін.

Таким чином, закон не лише впорядковує правила користування житлом, а й відкриває можливість для перерозподілу державного житлового фонду.

Хто є власником неприватизованої квартири

Право власності на неприватизовану квартиру належить державі або територіальній громаді, від імені якої діє міська рада. Мешканець у такому разі — лише наймач. Він може проживати там за договором соціального найму, але не має жодних юридичних механізмів розпоряджатися майном.

Законопроект підтверджує, що:

• житло державного фонду не можна обмінювати чи продавати без згоди власника;
• не допускається вселення нових осіб без згоди власника;
• відчуження можливе лише в передбачених законом випадках.

"Підкреслю, що цей закон регулюватиме лише ті житлові відносини, які виникнуть після набрання ним чинності. Тобто питання поточного користування також залежатиме від того, чи встигли ви приватизувати житло", — зазначає Сімутін.

Чому приватизація стає критично важливою

Приватизація — це єдиний спосіб отримати повне право власності на житло. Без цього мешканці ризикують опинитися в ситуації, коли квартира може бути передана в оренду чи використана для потреб соціального фонду.

Фактично приватизація дає можливість:

• вільно розпоряджатися квартирою (продавати, дарувати, заповідати);
• захиститися від виселення;
• перетворити тимчасове користування на безстрокове володіння;
• залишити житло дітям чи іншим спадкоємцям.

"Єдиний шанс для мешканців неприватизованого житла стати повноправними власниками — це скористатися своїм правом на приватизацію, поки воно не буде обмежене остаточно", — наголошує Сімутін.

Які ризики існують для мешканців

Ухвалення законопроекту створює нові реалії. Якщо квартира неприватизована, вона фактично залишається у власності держави. Це означає, що в майбутньому:

• її можуть передати у фонд соціального житла;
• мешканці залишаться лише орендарями;
• будь-які угоди щодо продажу чи спадкування будуть неможливими.

З іншого боку, законопроект покликаний упорядкувати хаотичну систему. Адже сьогодні велика частина державного житлового фонду перебуває без належного обліку.

Що робити мешканцям неприватизованих квартир

Експерт радить не відкладати оформлення приватизації. Для цього необхідно:

1. Зібрати пакет документів (паспорт, ідентифікаційний код, ордер чи договір найму, технічний паспорт).
2. Подати заяву до органу місцевого самоврядування.
3. Дочекатися рішення та отримати свідоцтво про право власності.

Також варто уважно стежити за змінами у законодавстві, адже можливі додаткові обмеження чи нові строки подачі документів.

Як повідомлялось, приватизація кімнати в гуртожитку дає змогу перетворити її на повноцінну приватну власність, якою можна вільно розпоряджатися: продавати, дарувати чи здавати в оренду. Це реальний шанс отримати власне житло, проте процес приватизації має свої особливості, і без знання законодавчих вимог його реалізація може бути складною.

Також ми розповідали, що війна породила безліч хибних уявлень щодо приватизації земельних ділянок. Наприклад, деякі люди помилково вважають, що земля під будинком автоматично належить власнику, а інші впевнені, що у воєнний час будь-яке оформлення нерухомості неможливе. Насправді, ці питання потребують ретельного вивчення, адже існує чимало нюансів.