Набувальна давність — як можна втратити право власності на житло

У Хмельницькому жінка понад десять років проживала у квартирі, якою, за її словами, відкрито користувалась з 2009 року. Вона підтримувала житло у належному стані, робила ремонт, оплачувала комунальні послуги та вважала, що має всі підстави оформити право власності за набувальною давністю. Однак суд виявився іншої думки. 

Хмельницький міськрайонний суд, а згодом і апеляційний, відмовили у задоволенні позову, пише "Судово-юридична газета". Причина — не були виконані ключові умови, визначені Цивільним кодексом України.

Що таке набувальна давність і коли вона працює

У Цивільному кодексі України передбачена можливість визнання права власності за так званою набувальною давністю. Це юридичний механізм, що дозволяє особі, яка тривалий час володіє чужим майном як своїм, набути на нього право власності. Але для цього потрібно дотриматись таких умов:

• Існування нерухомого майна — тобто квартира або інший об’єкт дійсно має бути фізично наявним.
• Відкрите та безперервне володіння — мешкання без приховування цього факту.
• Без правової підстави — не має бути договору оренди, користування чи довіреності.
• Відсутність інших претендентів — якщо власник чи інші особи заявляють права на майно, це ускладнює справу.
• Добросовісність — особа не знала і не мала знати, що майно їй не належить.
• Щонайменше 10 років володіння — лише після цього виникає право звернутись до суду.

Що сталося в Хмельницькому

Жінка, про яку йдеться в цій історії, подала позов до Хмельницького міськрайонного суду. Вона стверджувала, що з 2009 року жила в квартирі, доглядала за нею, платила за комуналку і вважала себе фактичною власницею. За її словами, справжній власник квартири фактично від неї відмовився, бо не з’являвся і не цікавився майном. 

Здавалося б, усе виглядає логічно: 10 років минуло, квартира в хорошому стані, комунальні платежі сплачені. Але суд сказав "ні".

Чому позивачка програла

Суд встановив, що жінка достовірно знала про наявність законного власника — іншої особи, яка формально ніколи не відмовлялася від свого права на частку в квартирі. Тобто її володіння не було добросовісним.

Крім того, у матеріалах справи не було доведено, що власник залишив майно назавжди або відмовився від нього письмово чи публічно. А це — ключовий момент.

Комуналка — не доказ власності

Один із аргументів позивачки — регулярна сплата комунальних послуг та ремонт житла. Але суд зазначив: утримання майна, ремонт чи користування ним не є самостійною підставою для визнання права власності за набувальною давністю.

Це лише підтверджує факт проживання, але не демонструє правову підставу набуття майна.

Що сказав апеляційний суд

Жінка не погодилася з рішенням і подала апеляцію до Хмельницького апеляційного суду. Вона наполягала, що всі умови для набувальної давності виконані. Але апеляційний суд підтримав рішення місцевого суду і підтвердив, що позивачка:

• знала про наявного власника;
• не мала підстав вважати себе єдиною користувачкою житла;
• не змогла довести, що володіла майном добросовісно.

І головне: набувальна давність — це не компенсація за сплату комуналки або ремонт. Це складна юридична конструкція, яка працює лише за чітких умов. Знання про те, що квартира належить іншій людині, робить володіння недобросовісним. А без добросовісності набувальна давність не працює.

Коли набувальна давність реально працює

Ось кілька ситуацій, коли набувальна давність може спрацювати:

• Людина вселилася в будинок чи квартиру, власник якого помер, і протягом 10 років жоден спадкоємець не з’явився.
• Особа купила майно за фіктивним договором, визнаним недійсним, і не знала, що воно належить іншому власнику.
• Людина в’їхала у житло, власник якого переїхав, не підтримує зв’язок, і відсутні будь-які заяви про повернення прав.

Але у всіх цих випадках ключове — добросовісність, тобто відсутність знання про іншого законного власника.

Чому важливо фіксувати статус проживання

Ситуація з Хмельницького — типовий приклад, коли тривале користування не є автоматичною основою для отримання прав. Більше того, коли немає офіційного підтвердження володіння, проживання на умовах договору чи спадку — виникає ризик залишитись без нічого.

Важливо:

• зберігати документи про передачу житла;
• не орієнтуватись лише на "фактичне користування";
• оформлювати навіть внутрішньосімейні домовленості документально.

Що ще варто знати українцям

В українців уявлення про прописку формувалося десятиліттями, сягаючи корінням радянських часів, коли вона була критично важливою для працевлаштування чи переїзду. Хоча сьогодні реєстрація місця проживання є здебільшого формальністю, вона все ще визначає доступ до багатьох базових прав. 

Також ми розповідали, що для багатьох українців квартира є найціннішим активом, а часто і єдиним житлом. Однак, навіть якщо нерухомість оформлена не на самого боржника, її все одно можуть конфіскувати за певних обставин. Важливо знати ці ризики та вчасно подбати про юридичний захист, адже втрата житла — це завжди стрес та складні випробування.