Купівля квартири на чуже ім’я — що змінилось під час війни

В Україні купівля нерухомості на іншу особу є законною практикою, яка дозволяє оформити квартиру чи будинок на ім’я довіреної особи, не бувши формальним покупцем. Цей механізм часто використовується для захисту активів, спрощення фінансових операцій чи з інших особистих причин. Проте в умовах воєнного стану такі угоди регулюються додатковими нормами, що ускладнює процес і підвищує ризики.

Законодавство України дозволяє укладати угоди купівлі-продажу нерухомості, де покупцем виступає одна особа, а оплату здійснює інша.

Найпоширеніші способи реалізації такого механізму:

• пряма угода купівлі-продажу. У договорі вказується особа, яка буде власником нерухомості, незалежно від того, хто сплачує кошти. Наприклад, покупець може бути вказаний як довірена особа, а фактичний інвестор залишається у тіні;
• довіреність. Фактичний власник коштів оформлює нотаріальну довіреність на іншу особу, яка від його імені підписує договір купівлі-продажу. Цей спосіб є популярним, але потребує ретельної підготовки документів.

Як зазначила адвокатка Олена Воронкова в коментарі "РБК-Україна", довіреність має відповідати суворим вимогам, особливо в умовах воєнного стану.

"Придбати квартиру в інтересах іншої особи можна на підставі довіреності, але така довіреність має бути актуальною. Для української довіреності —  вона повинна бути оформлена не пізніше ніж за місяць до нотаріальної дії, а якщо довіреність закордонна —  не пізніше ніж за два місяці", — наголосила вона.

Що змінилося під час війни

З початком повномасштабної війни нотаріальні дії в Україні зазнали додаткового контролю. Головна зміна — строк дійсності довіреності.

Для українських довіреностей термін чинності тепер не повинен перевищувати одного місяця до моменту вчинення нотаріальної дії. А от іноземні довіреності мають бути видані не пізніше ніж за два місяці до угоди. Наприклад, нотаріуси можуть відмовити в укладенні угоди, якщо довіреність видана раніше встановленого терміну або не містить достатньої конкретики.

Це пов’язано з високими ризиками підробок та зловживань в умовах воєнного стану.

"У довіреності обов’язково має бути чітко вказано, для чого вона видана, з детальним описом об'єкта нерухомості", — пояснює Воронкова.

Просто вказати "житло у Києві" більше не достатньо. Нотаріуси тепер вимагають повну адресу, кімнатність, часто також площу житлову й нежитлову.

Додаткові обмеження стосуються перевірки документів. Нотаріуси ретельніше перевіряють чинність документів, щоб уникнути шахрайства, адже війна посилила ризики незаконних оборудок із нерухомістю. Наприклад, у регіонах, наближених до зони бойових дій, можуть діяти додаткові обмеження на продаж майна, щоб запобігти махінаціям.

Документи, без яких угода не відбудеться

Оформлення нерухомості на іншу особу вимагає:

• паспорта й ІПН особи, на яку реєструється майно;
• довіреності, якщо діє інша особа;
• документів на право власності продавця;
• договору купівлі-продажу (з чіткою вказівкою сторін);
• нотаріального супроводу, без якого така угода є нікчемною.

Податки: прихована вартість чужого імені

Якщо квартира купується на родича першого ступеня, податки незначні або взагалі відсутні (наприклад, у разі дарування). Але при переоформленні на сторонню особу варто враховувати:

• ПДФО (5%) — з вартості нерухомості;
• військовий збір (5%);
• оцінка майна — за ринковою вартістю;
• послуги нотаріуса — близько 1% суми угоди.

Якщо ж у майбутньому планується дарування або продаж між не родичами — готуйтеся до додаткових податкових зобов’язань.

Ризики: хто платить, той не володіє

Основна проблема оформлення житла на третю особу — відсутність юридичного контролю над майном. Людина, яка фактично оплачує квартиру, не має жодного права на неї, поки не буде оформлено інші документи — спадщина, дарування, шлюб тощо.

Це створює простір для конфліктів, зловживань або навіть втрати майна в разі непорозуміння між сторонами.

Що рекомендують юристи

Перед тим як оформлювати квартиру на іншу особу, юристи радять:

• проконсультуватися з адвокатом щодо схеми угоди;
• укласти попередні домовленості письмово;
• оцінити правові наслідки для обох сторін;
• уникати усних обіцянок і неформальних домовленостей;
• мати підтвердження джерела коштів (особливо у разі спору).

"Ризики завжди існують, але ретельна підготовка до угоди може їх мінімізувати", — підкреслює Воронкова.

Як повідомлялось, ціни на однокімнатні квартири є ключовим показником доступності житла у європейських столицях. У травні 2025 року ринок нерухомості в Києві, Варшаві, Празі, Берліні та Софії демонструє змішану динаміку. Деякі міста бачать стабілізацію цін, тоді як інші відзначають уповільнення зростання або навіть невелике зниження.

Також зазначимо, рішення про продаж квартири під час воєнного стану вимагає ретельного аналізу. Цей крок може бути як вдалою інвестицією, так і фінансовою помилкою, адже ринок нерухомості зараз дуже нестабільний. Важливо враховувати особисті обставини, поточні ринкові умови та загальну економічну ситуацію в країні, щоб прийняти обґрунтоване рішення.