Купити можна не все — яку нерухомість схвалять за єОселею

Програма "єОселя" — це державна ініціатива, яка з 2022 року допомагає українцям купувати житло на пільгових умовах. У 2025 році програма продовжує набирати популярність, пропонуючи кредити під 3% або 7% річних. Але не кожна нерухомість підходить для купівлі за цією програмою.

Як зазначили у компанії "Укрфінжитло", яка адмініструє програму, понад половину кредитів з початку 2025 року було видано саме на купівлю нової нерухомості — 58%. Акцент на нове житло в програмі пов’язаний з тим, що в умовах війни важливо підтримувати економіку країни, зокрема стимулювати будівництво, пише "ЕП".

"Це дає людям більший вибір сучасного, комфортного та безпечного житла", — пояснили в "Укрфінжитлі".

Результат не забарився: лише за дев’ять місяців 2024 року обсяги будівництва зросли на 23,8% у порівнянні з попереднім роком.

Що саме дозволено купити за пільговою іпотекою

Учасники програми можуть обрати один з трьох типів нерухомості:

• готова квартира (новобуд або вторинне житло, якщо дозволено категорією);
• житловий будинок;
• майнові права на об'єкт у процесі будівництва.

Усі об'єкти повинні відповідати технічним і віковим вимогам. На сайтах банків-партнерів публікуються списки акредитованих забудовників, з якими дозволено співпрацювати.

Хто і яку нерухомість може придбати

Вік нерухомості, яку можна купити за єОселею, залежить від категорії позичальника:

• до 10 років — для ВПО, пільговиків, ветеранів і членів їхніх родин (лише в окремих областях — Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій та Херсонській);
• до 3 років — для всіх інших громадян.

Такий підхід стимулює попит на нові квартири, зокрема в регіонах, де тривають активні бойові дії, або є потреба у відновленні житлового фонду.

Обмеження за площею: скільки метрів дозволено

Ще одна важлива вимога — максимальна житлова площа:

• 52,5 кв. м на одну людину — для квартири;
• 62,5 кв. м на одну людину — для будинку.

На кожного наступного члена сім'ї додається по 21 кв. м. Відповідно, сім’я з трьох осіб може придбати квартиру площею до 94,5 кв. м.

Обмеження за ціною: не вище "граничної"

Ціна житла теж має межу. Держава встановлює граничну вартість 1 кв. м, що розраховується як середня ціна по регіону × спеціальний коефіцієнт.

Ось як виглядають ці коефіцієнти:

• 2,5 — Київ, Дніпро, Львів, Одеса, Харків;
• 2,0 — обласні центри та міста до 15 км від них, а також з населенням понад 300 тис.;
• 1,75 — міста з 100-300 тис. мешканців;
• 1,0 — інші населені пункти.

Наприклад, у Києві середня вартість 1 кв. м у квартирі — 28 850 грн. З коефіцієнтом 2 гранична ціна становить 57 700 грн. Якщо ціна обраного житла вища, різницю покриває перший внесок.

"У разі перевищення граничної вартості на кожен квадратний метр потрібно доплатити різницю, і це може суттєво збільшити мінімальний внесок", — пояснили в "Укрфінжитлі".

Як це працює на практиці

Якщо квартира у Києві площею 42 кв. м, по 75 тис. грн/кв. м. Загальна вартість становить — 3,15 млн грн, тоді:

• гранична ціна: 57,7 тис. грн × 42 кв. м = 2,423 млн грн;
• перевищення: 17,3 тис. грн × 42 кв. м = 726,6 тис. грн.

Таким чином, попри базову вимогу 20% першого внеску, фактично родина має внести мінімум 726,6 тис. грн, а не стандартні 630 тис. грн.

Хто вже скористався програмою

Програмою "єОселя" вже скористалося 17,3 тис. українців, які отримали іпотечні кредити на 28,6 млрд грн.

Із них 12,1 тис. позичальників (на 19,3 млрд грн) — це пільгові категорії (3% річних). Середня вартість житла становила близько 2,3 млн грн, а середня площа — 57,2 кв. м.

Хто бере іпотеку найчастіше

Програма найбільше зацікавила такі категорії:

• військові та правоохоронці — 52% усіх кредитів (9 тис. осіб);
• з них найбільше — поліцейські (18,5%);
• військовослужбовці ЗСУ — 2,7 тис. кредитів;
• інші громадяни (без житла або з поганими умовами) — 24,4%;
• педагоги та медики — по 8%;
• внутрішньо переміщені особи (ВПО) — 3%.

Найбільше житла було придбано у:

• Київській області — 27,5%;
• Києві — 21,3%;
• Львівській області — 6%.

Що варто знати перед поданням заявки

Перед подачею документів важливо:

• уважно перевірити відповідність житла віковим та площинним критеріям;
• оцінити реальну вартість житла й граничні ліміти;
• ознайомитися з переліком акредитованих забудовників;
• заздалегідь підготувати суму першого внеску з урахуванням можливих перевищень вартості.

Як повідомлялось, попри привабливі умови іпотеки — 3% або 7% річних — основною перепоною єОселі залишається перший внесок. Саме він найчастіше стає головним бар'єром на шляху до омріяного власного житла.

Також ми розповідали, що банки, що беруть участь у програмі "єОселя", схвалюють лише близько половини заявок — від 50% до 66%. Це свідчить про те, що потенційним учасникам необхідно ретельно готуватися до поданя документів, адже саме схвалення не є гарантованим.