єОселя змінила курс — хто втратив шанс на житло

Програма "єОселя", що стартувала як один із ключових інструментів державної підтримки покупців житла, у 2024-2025 роках зазнала істотних змін. Те, що замислювалося як можливість купити оселю під пільгові відсотки, дедалі більше перетворюється на інструмент підтримки первинного ринку.

єОселя зазнала трансформацій через кілька ключових факторів. По-перше, держава прагне підтримати забудовників, стимулюючи первинний ринок. По-друге, бюджетні обмеження ускладнили видачу пільгових кредитів, зазначає президентка Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Олена Гайдамаха у коментарі Укрінформу. Вона підкреслила, що ці зміни були вимушеними.

"Необхідність підтримки новобудов для забудовників та нестача бюджетних коштів для видачі житлових кредитів під пільговий відсоток стали основними причинами трансформації програми", — каже експертка.

Так, з 1 грудня 2024 року було введено нове обмеження: нерухомість, що купується за програмою, має бути не старшою за три роки з моменту введення в експлуатацію. Це рішення кардинально змінило доступність програми, особливо для регіональних ринків.

Таким чином, пріоритет змістився у бік первинного житла, а це потягнуло за собою нові витрати для покупців. Адже з продажу новобудови, які ще не досягли трьох років з моменту введення в експлуатацію, потрібно сплатити 5% податку на прибуток і 5% військового збору.

"Разом це 10%, які зазвичай лягають на плечі покупця, бо продавці просто закладають їх у ціну", — пояснює Гайдамаха.

Регіональні ринки: хто залишився поза грою

Саме регіони найбільше постраждали від нових обмежень програми. Якщо раніше у малих містах можна було купити квартиру до 55 років з моменту зведення, то тепер цим містам просто нічого запропонувати.

"Рієлтори з маленьких міст кажуть: "У нас найсучасніша новобудова — це 2005 рік". Програма "єОселя" там повністю припинила свою дію", — констатує Гайдамаха.

Навіть послаблення для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), яким дозволено купувати житло до 10 років, ситуацію не рятує. У більшості регіонів нові будинки — рідкість, і за цією умовою знову проходять лише великі міста чи обласні центри.

Проблеми з оцінкою та податками

Ще одна суттєва проблема — оцінка вартості житла. В рамках єОселі Фонд держмайна пропонує безкоштовну оцінку, але її результати часто не мають нічого спільного з реальними цінами.

"Можемо продавати квартиру за 60 тис. дол., а ФДМУ оцінює її в 80 тис. дол. І податки доводиться платити з вищої цифри", — зазначає експертка.

Це породжує ситуації, коли покупці змушені або переплачувати, або звертатися до приватних оцінювачів, що знову ж таки підвищує витрати й ускладнює процес.

Яке майбутнє в програми

Попри обмеження, єОселя продовжує діяти. Втім, її охоплення значно звузилось. Програма більше не виконує свою початкову соціальну функцію, особливо в регіонах.

На думку експертів, без системної підтримки вторинного ринку житла та реформування системи оцінки й оподаткування, доступність житла для більшості українців залишатиметься під питанням.

"Зараз програма працює радше як підтримка будівельної галузі, ніж як реальна допомога людям, які шукають житло", — підсумовує Гайдамаха.

Що ще варто знати українцям

Максимальна сума кредиту за програмою "єОселя" має певні обмеження. Ці ліміти залежать від кількох важливих факторів. Зокрема, враховується категорія позичальника, регіон розташування житла та його тип.

Також ми розповідали, що схвалення заявок на участь у єОселі не гарантоване. Банки погоджують лише 50-66% звернень, що свідчить про значні складнощі в отриманні пільгового кредиту.