Для забудовників в Україні запровадять нові вимоги — деталі

Український ринок житла знову готується до змін. Міністерство розвитку громад і територій запропонувало законодавчі ініціативи, які можуть суттєво вплинути на роботу забудовників. Йдеться про проєкт закону, що зобов’язує будівельні компанії забезпечувати житлові комплекси дитячими садочками ще до введення основних житлових об’єктів в експлуатацію.

Мова йде про проєкт закону "Про внесення змін до деяких законів України щодо запровадження механізмів забезпечення пішої доступності закладів дошкільної освіти під час забудови територій". Його головна мета — зробити соціальну інфраструктуру частиною містобудівного планування, а не вторинним або й взагалі відсутнім елементом. Сьогодні нерідко дитячі садки зводяться останніми — або взагалі не будуються. 

Документ зобов’язує забудовників:

• не відкладати будівництво дитсадка на завершальні черги, якщо тільки разом із садком не здається інший об’єкт, передбачений проєктом;
• включати дошкільні заклади у кожен етап забудови, якщо це передбачено проєктною документацією;
• враховувати пішу доступність до дитсадка як базову вимогу;
• обов’язково будувати дошкільні установи при реконструкції або заміні старого житлового фонду.

Хто буде контролювати дотримання вимог

Згідно із законопроєктом, основний контроль за реалізацією цих норм покладається на місцеве самоврядування. Саме виконавчі органи сільських, селищних та міських рад мають слідкувати за:

• відповідністю забудови затвердженій містобудівній документації;
• наявністю закладів дошкільної освіти на кожному етапі реалізації проєкту;
• дотриманням інвесторами умов щодо розвитку соціальної інфраструктури;
• своєчасним введенням у дію об’єктів дошкільної освіти.

У разі порушення проєктної документації, місцева влада отримає право зупиняти будівництво, якщо це може призвести до шкоди або порушень у сфері містобудування.

Що зміниться для інвесторів-забудовників

Якщо буде проведення конкурсів на реконструкцію житла чи оновлення старих кварталів, участь забудовника буде можлива лише за умови, що він погодиться взяти на себе відповідальність за розвиток інфраструктури. І не лише доріг чи комунікацій, а й обов’язково дитсадків.

Також проєкт передбачає закріплення в детальних планах територій пункту про необхідність дошкільних установ. Якщо їх немає — проєкт може не пройти погодження. А отже, і не стартувати.

Водночас зміни не діятимуть "заднім числом". Якщо дозвільні документи на будівництво отримані до набуття законом чинності — забудовники можуть реалізовувати проєкти за старими правилами. Але все, що подаватиметься на розгляд після цього — підпадатиме під нові вимоги.

Як це вплине на ринок

Нові вимоги можуть ускладнити життя забудовникам, адже зведення садків потребує додаткових витрат і часу. За оцінками експертів, будівництво одного дошкільного закладу на 100 місць коштує від 50 до 100 мільйонів гривень залежно від регіону. Це може призвести до:

1. Зростання цін на житло. Щоб компенсувати витрати, забудовники, ймовірно, підвищать вартість квадратного метра.
2. Зміни у проєктуванні. Компаніям доведеться переглядати плани, передбачаючи місце для садків ще на етапі розробки.
3. Посилення контролю. Органи місцевого самоврядування стануть більш прискіпливими до проєктів, що може уповільнити видачу дозволів.

Що ще варто знати українцям

Попри війну та економічні труднощі, український будівельний сектор демонструє значне відновлення: у першому кварталі 2025 року в експлуатацію ввели понад 28 тисяч нових квартир. Це свідчить про наростальний попит на житло, особливо у відносно безпечних регіонах країни. Однак, варто зазначити, що зростання було нерівномірним по всій території України.

Також ми розповідали, що приймання квартири від забудовника — це вирішальний етап після завершення будівництва, що вимагає особливої уваги. Нерідко виявляються дефекти — від незначних пошкоджень до серйозних будівельних порушень. Щоб убезпечити себе та власні інтереси, дійте згідно з договором, будівельними нормами та законодавством.