Чи можна купити квартиру без довідки про доходи — правила у 2025

У 2025 році, коли ціни на нерухомість в Україні продовжують зростати, а законодавчі вимоги стають жорсткішими, питання підтвердження доходів при купівлі квартири набуває особливої актуальності. І хоча на перший погляд така вимога видається лише формальністю, вона може стати причиною відмови в укладенні договору або блокування транзакції.

Редакція Новини.LIVE розповідає, чи завжди потрібна довідка про доходи при купівлі квартири, і які документи вимагають банки та податкова служба.

Коли покупець повинен підтвердити дохід

З 2023 року Україна повністю приєдналася до міжнародної системи обміну фінансовою інформацією (CRS). Це означає, що всі великі фінансові операції перевіряються на предмет можливого відмивання коштів.

У випадку придбання квартири, банк, через який здійснюється оплата, зобов’язаний зʼясувати:

• чи мають ваші кошти офіційне походження;
• чи відповідає сума покупки вашому задекларованому прибутку;
• чи не є операція схемою уникнення податків або легалізацією готівки.

Усе це підпадає під дію фінансового моніторингу, і тому перевірки — не виняток, а нова норма.

"Попри те, що чинне законодавство України прямо не передбачає обов’язкову вимогу щодо надання довідки про доходи під час укладання договору купівлі-продажу, існують нюанси, які варто врахувати як покупцям, так і продавцям, аби уникнути потенційних ризиків, блокування платежів або додаткових перевірок з боку держави", — наголошує адвокатка Юлія Панасюк.

Банківський поріг у 400 тисяч гривень

Фінансова установа зобов’язана ретельно перевірити будь-яку транзакцію, що перевищує 400 000 грн або її еквівалент в іноземній валюті. Якщо покупець оплачує меншу суму — перевірки можливі, але вони вже не є обов’язковими.

Наявність коштів на рахунку не означає автоматичного "дозволу" на купівлю. Якщо банк не має підтвердження, що ці кошти отримані з офіційного джерела — він може відмовити в проведенні платежу.

Які документи підходять для підтвердження доходу

Перелік документів залежить від того, з якого джерела покупець отримав гроші, наголошують фахівці юридичної компанії "Правова допомога":

• довідка про доходи — якщо ви офіційно працевлаштовані;
• довідка з ПФУ — для пенсіонерів;
• декларація про доходи — у випадку отримання доходів від підприємницької діяльності, оренди, інвестування, дивідендів, виграшів або страхових виплат;
• свідоцтво про спадщину — для коштів, отриманих у спадок;
• договір дарування — якщо гроші подарували близькі родичі (при цьому дарувальник має підтвердити джерело своїх доходів);
• договір купівлі-продажу — наприклад, якщо кошти отримано після продажу авто, землі чи іншої нерухомості;
• договір з банком на отримання кредиту — актуально при покупці в кредит;
• довідка банку про перевірку джерела коштів — якщо гроші вже проходили фінансовий моніторинг у банку;
• довідка податкової служби — про загальну суму задекларованих доходів;
• документи судового походження — наприклад, якщо кошти отримані за рішенням суду.

Чи можна уникнути підтвердження доходів

Дехто вважає, що оплата готівкою допоможе уникнути перевірок. Однак це помилка. Форма розрахунку (готівка чи безготівка) не впливає на вимоги фінансового моніторингу. Нотаріуси, які оформлюють угоди з нерухомістю, також можуть вимагати підтвердження походження коштів. Крім того, податкова служба має право перевірити ваші доходи незалежно від способу оплати.

Щоб уникнути проблем, заздалегідь підготуйте документи, які підтверджують законність ваших коштів. Це значно спростить процес купівлі квартири та допоможе уникнути затримок чи запитів від банку чи податкової.

Чим загрожує відсутність підтвердження доходу

Наслідки можуть бути суттєвими. Якщо банк не отримає належного обґрунтування походження грошей, він має право:

• заблокувати платіж;
• відмовити в обслуговуванні;
• передати інформацію до Держфінмоніторингу.

Податкова ж може:

• ініціювати перевірку відповідності ваших витрат доходам;
• донарахувати податки;
• оштрафувати або навіть відкрити провадження за ухилення від сплати податків.

Як повідомлялось, хоча договір довічного утримання і договір купівлі-продажу нерухомості передбачають передачу майна, їх не варто плутати. Ключова відмінність полягає в тому, що купівля-продаж — це одноразова угода з негайною оплатою. Тоді як договір довічного утримання — це довготривале зобов'язання, де оплата здійснюється у вигляді догляду та утримання.

Також очікується, що в другій половині 2025 року український ринок нерухомості стабілізується та покаже помірне зростання. За прогнозами, до кінця року ціни на купівлю та оренду житла зростуть приблизно на 10%, причому пік активності припаде на період із серпня по жовтень.