Земля в оренді: чи переходить право користування у спадок

Земельна ділянка може залишатися в оренді навіть після смерті її власника або орендаря. Водночас порядок спадкування залежить від того, хто саме помер, а також від умов укладеного договору. Законодавство передбачає перехід певних прав та обов’язків до спадкоємців, однак має важливі винятки, які варто врахувати заздалегідь.

Про це розповіли фахівці Юридично-землевпорядної компанії "Земельний фонд України", передають Новини.LIVE.

Що відбувається з орендою після смерті орендаря

Закон України "Про оренду землі" та Цивільний кодекс України передбачають, що право оренди земельної ділянки входить до складу спадщини. Тобто після смерті фізичної особи, яка була орендарем, її спадкоємці можуть продовжити користування землею на умовах чинного договору.

Однак є важливий нюанс — сам договір може містити інші умови.

Якщо в ньому передбачено припинення оренди у разі смерті орендаря або заборонено перехід права оренди у спадщину, таке право не успадковується, а договір припиняє дію.

Якщо ж спадкоємців немає або вони відмовилися від спадщини, право оренди за певних умов можуть успадкувати особи, які використовували земельну ділянку разом з орендарем. Наприклад, це можуть бути члени фермерського господарства, які погодилися стати новими орендарями.

При цьому право власності на саму земельну ділянку також переходить до спадкоємців на загальних підставах. Земля при цьому зберігає своє цільове призначення відповідно до частини першої статті 1225 Цивільного кодексу України.

Якщо помер власник земельної ділянки

Інша ситуація виникає у разі смерті орендодавця — власника земельної ділянки або паю.

Смерть власника сама по собі не припиняє договір оренди землі, якщо інше прямо не передбачено його умовами. Тобто орендар може продовжувати користуватися ділянкою до завершення строку дії договору.

Спадкоємці разом із правом власності на землю отримують і права та обов’язки за договором оренди. Вони стають новими орендодавцями, а умови договору — зокрема розмір орендної плати та строк оренди — залишаються чинними.

Що потрібно зробити новому власнику

Після набуття права власності на земельну ділянку спадкоємець має повідомити про це орендаря.

За частиною третьою статті 148-1 Земельного кодексу України, таке повідомлення має бути зроблене протягом одного місяця з дня набуття права власності. Водночас сам договір оренди може встановлювати інший строк, тому необхідно враховувати його умови.

Ще одне важливе питання — орендна плата. Орендар має виконувати свої зобов’язання перед новим власником. Якщо після смерті попереднього власника виникла заборгованість з орендної плати, вона підлягає виплаті спадкоємцю, який набув право власності на землю.

Якщо йдеться про стягнення заборгованості за тривалий період, варто враховувати загальний строк позовної давності, який становить три роки відповідно до статті 257 Цивільного кодексу України.

Чи потрібно переоформлювати договір оренди

Зміна власника земельної ділянки не означає, що договір оренди потрібно обов’язково укладати заново.

Частина четверта статті 148-1 Земельного кодексу України передбачає, що внесення змін до договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави лише для зазначення нового власника не є обов’язковим.

Водночас сторони можуть за взаємною згодою внести відповідні зміни до договору.

Як спадкоємцю орендаря оформити право оренди

Якщо після смерті орендаря право оренди переходить у спадщину, спадкоємцю необхідно належним чином його оформити.

Для цього потрібно:

1. Звернутися до нотаріуса із заявою про прийняття спадщини — зробити це необхідно протягом шести місяців з дня смерті спадкодавця.
2. Надати договір оренди та документи про реєстрацію права — зокрема витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
3. Отримати свідоцтво про право на спадщину, в якому серед іншого майна буде зазначено майнове право на оренду земельної ділянки.
4. Зареєструвати право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Як правило, це може зробити нотаріус під час оформлення спадщини.
5. Повідомити власника землі про зміну орендаря. За взаємною згодою сторони можуть укласти додаткову угоду, якщо потрібно змінити реквізити орендаря.

Чому важливо перевірити договір оренди

Таким чином, право оренди земельної ділянки може бути частиною спадщини, однак автоматичний перехід такого права залежить від конкретних обставин і положень договору.

Тому перед укладенням договору оренди землі варто уважно перевірити його умови, зокрема положення про спадкування права оренди. А у разі смерті орендаря чи власника земельної ділянки — своєчасно звернутися до нотаріуса та належним чином оформити спадкові права.

Раніше Новини.LIVE розповідали, як поновити строк прийняття спадщини. Суд оцінює, чому саме був пропущений строк і чи справді людина мала серйозні перешкоди для звернення до нотаріуса. Незнання про наявність спадкового майна до таких причин не належить.

Також Новини.LIVE писали, чи втратять землю власники паїв, які розташовані на тимчасово окупованій території. Насамперед необхідно максимально зберегти документи, які підтверджують виникнення та належність права на землю. Сама по собі тимчасова окупація не припиняє право українця на земельну ділянку або пай.