Українцям ускладнять продаж житла: кого торкнуться нові правила

З 23 жовтня 2026 року в Україні зміняться правила оформлення угод із нерухомістю. Відтепер державні реєстратори та нотаріуси автоматично перевірятимуть власників квартир, будинків і земельних ділянок у Єдиному реєстрі боржників. Якщо продавець перебуває в цьому реєстрі, оформлення продажу, дарування чи передачі майна в заставу можуть заблокувати.

Про це повідомило онлайн-медіа ThePublic, передають Новини.LIVE. 

Як працюватиме нова перевірка

Нововведення передбачені Законом №4833-IX та порядком взаємодії державних реєстрів, затвердженим Міністерством юстиції.

Після запуску механізму Державний реєстр речових прав на нерухоме майно автоматично обмінюватиметься інформацією з Єдиним реєстром боржників. Це означає, що під час оформлення будь-якої угоди реєстратор у режимі реального часу бачитиме, чи перебуває власник майна серед боржників.

Шукати ці дані вручну більше не доведеться. Обмін інформацією забезпечуватиме державне підприємство "Національні інформаційні системи", яке адмініструє обидва реєстри. Дані передаватимуться автоматично через захищені електронні канали.

Якщо перевірка підтвердить, що власник внесений до Єдиного реєстру боржників, нотаріус або державний реєстратор матиме законні підстави відмовити в реєстрації правочину.

Які операції можуть не дозволити

Нові правила стосуватимуться не лише продажу житла. Обмеження також можуть застосувати у разі:

• дарування квартири, будинку чи земельної ділянки;
• обміну нерухомості;
• передачі майна в іпотеку або заставу;
• інших способів відчуження нерухомості.

Мета нововведення — унеможливити ситуації, коли боржник після відкриття виконавчого провадження швидко переоформлює своє майно на родичів чи третіх осіб, щоб уникнути примусового стягнення.

Водночас закон передбачає винятки. Наприклад, майно може бути реалізоване в межах виконавчого провадження. У деяких випадках відчуження також допускається за погодженням державного або приватного виконавця, якщо це не порушує права стягувача.

Який борг стане підставою для блокування

Сам по собі борг за комунальні послуги, кредитом, штрафом чи податками не означає автоматичної заборони на продаж нерухомості.

Вирішальним є те, чи внесено власника до Єдиного реєстру боржників. Як правило, це відбувається після відкриття виконавчого провадження на підставі судового рішення або іншого виконавчого документа.

До реєстру можуть потрапити громадяни, які мають несплачені аліменти, кредити, податкові борги, штрафи чи заборгованість за комунальні послуги, якщо їх уже стягують у примусовому порядку.

Тобто нові правила стосуються не самої нерухомості, а її власника, який офіційно має статус боржника у виконавчому провадженні.

Що це означає для покупців

Для покупців житла ризик придбати проблемну нерухомість зменшиться, адже перевірка продавця відбуватиметься автоматично ще до завершення оформлення угоди.

Однак експерти радять не чекати дня підписання договору. Перед передачею авансу або завдатку варто самостійно перевірити продавця в Єдиному реєстрі боржників, а також переконатися, що на майно не накладено арешт, іпотеку чи інші обтяження.

Якщо власника внесуть до реєстру вже після укладення попереднього договору, але до підписання основної угоди, продаж може зірватися. Саме тому в договорі про завдаток бажано заздалегідь прописати порядок повернення коштів у разі виникнення таких обставин.

Що варто зробити продавцю

Перед тим як виставляти нерухомість на продаж, власнику доцільно перевірити, чи не внесено його до Єдиного реєстру боржників.

Якщо запис існує, необхідно звернутися до державного або приватного виконавця, який веде провадження, уточнити суму заборгованості та порядок її погашення.

Після повної сплати боргу потрібно дочекатися закриття виконавчого провадження та виключення інформації з реєстру. У деяких випадках це відбувається автоматично, але якщо запис не зник, доведеться звернутися до виконавця для оновлення даних. Лише після цього варто переходити до оформлення угоди.

Чи можуть через борги відібрати єдине житло

Автоматична перевірка не означає конфіскацію нерухомості. Заборона на добровільне відчуження майна та його примусове стягнення — це різні юридичні процедури.

Водночас законодавство посилює захист боржників. Зокрема, поріг, до якого єдине житло не може бути примусово стягнуте, збільшено з 20 до 50 мінімальних заробітних плат. Передусім виконавці повинні звертати стягнення на кошти, банківські рахунки та інші активи боржника.

Окремі гарантії діють і для військовослужбовців. На період воєнного стану та протягом року після його завершення їхнє єдине житло має додатковий захист, за винятком окремих випадків, зокрема якщо йдеться про іпотечне майно або відшкодування шкоди, завданої кримінальним правопорушенням.

Таким чином, головна новація, яка запрацює з 23 жовтня, полягає не у введенні нових підстав для вилучення житла, а в автоматичному обміні даними між державними реєстрами. Це має унеможливити переоформлення нерухомості боржниками після відкриття виконавчого провадження та зробити операції з майном більш прозорими.

Раніше Новини.LIVE розповідали, що треба знати при купівлі квартири під час воєнного стану. Перевірка документів на нерухомість нотаріусом не охоплює всіх можливих ризиків. Покупцеві варто самостійно переконатися, що з нерухомістю немає юридичних проблем.

Також Новини.LIVE писали, що буде з цінами на квартири в Україні. Експерти назвали відсоток дорожчання житла. Покупцям варто очікувати на річне підвищення вартості квадратного метра приблизно на 12-15%.