Дарування нерухомості: коли договір можуть визнати недійсним

Похилий вік, хвороба або конфлікт між сторонами самі по собі не є підставами для скасування договору дарування нерухомості. Верховний Суд у постановах 2026 року уточнив, які обставини мають значення у таких спорах. Насамперед суди перевіряють, чи відповідало зовнішнє волевиявлення дарувальника його справжній волі та чи усвідомлював він наслідки правочину.

Про це повідомила "Судово-юридична газета", передають Новини.LIVE.

Які обставини не доводять недійсність договору

У справі №308/15909/24 Верховний Суд розглядав позов про визнання недійсним договору дарування магазину. Дарувальниця посилалася на стан здоров’я та стверджувала, що не розуміла значення своїх дій під час укладення правочину.

Однак суди першої та апеляційної інстанцій не знайшли належних доказів того, що на момент підписання договору жінка не могла усвідомлювати свої дії або керувати ними. Верховний Суд погодився з цими висновками.

Суд врахував і зміст нотаріально посвідченого договору. У ньому сторони підтвердили добровільність укладення, розуміння умов та правових наслідків правочину, відсутність примусу й тяжких обставин. Дарувальниця особисто підписала договір та заяву про належність їй майна. Нотаріус також засвідчила, що сторони мали намір укласти саме договір дарування.

Медичні документи оцінювалися разом з іншими доказами, але не підтвердили, що стан здоров’я позивачки вплинув на її волевиявлення саме в момент укладення договору. Верховний Суд звернув увагу, що вона могла ініціювати судово-психіатричну експертизу, однак не скористалася такою можливістю.

Отже, сам факт наявності діагнозу або медичної документації не є достатнім. Необхідно довести зв’язок між станом здоров’я та нездатністю особи усвідомлювати значення конкретного правочину.

Чому документи, оформлені після дарування, можуть бути недостатніми

У справі №932/8373/21 позивач намагався оскаржити договір дарування, посилаючись, зокрема, на медичні документи, складені у 2021 році. Водночас сам договір був укладений ще у 2019 році.
Верховний Суд зазначив, що ці документи не містили ретроспективного висновку про стан здоров’я позивача на момент укладення договору.

Вони не підтверджували, що відповідні захворювання або когнітивні порушення вже існували у 2019 році та мали такий ступінь, який заважав особі розуміти характер і наслідки правочину.

Суд також врахував, що договір був нотаріально посвідчений, позивач підписав його особисто, а сторони погодили всі істотні умови. При цьому з позовом він звернувся лише через два роки після укладення договору.

Не підтвердили недійсність правочину й інші наведені обставини. Зокрема, суд не встановив, що позивачеві перешкоджали користуватися квартирою. Також несплата комунальних послуг сама по собі не свідчила про незаконність або недійсність договору.

Без належних доказів залишилося й твердження про те, що замість дарування позивач нібито хотів укласти договір довічного утримання.

Таким чином, у подібних спорах важливо встановити не лише факт хвороби до або після підписання договору, а й те, чи впливала вона на здатність особи вільно та усвідомлено висловити свою волю саме в момент укладення правочину.

Коли суд може визнати дарування недійсним

Водночас Верховний Суд визнав можливим скасування договору дарування у справі №686/24065/23, розглянутій постановою від 29 січня 2026 року.

У цьому випадку суд наголосив, що необхідно перевіряти не лише дотримання нотаріальної процедури, а й відповідність зовнішнього волевиявлення дарувальниці її справжньому внутрішньому наміру.

Сам факт того, що нотаріус прочитав договір і роз’яснив його положення, не виключає можливості помилки особи щодо природи правочину. Для встановлення такої помилки суд має оцінити всі обставини в сукупності.

Серед важливих критеріїв Верховний Суд назвав:

• вік дарувальника;
• стан його здоров’я;
• потребу у сторонньому догляді або допомозі;
• те, чи є відчужена нерухомість єдиним житлом;
• фактичну передачу майна;
• продовження проживання або користування нерухомістю після дарування;
• проміжок часу між укладенням договору та зверненням до суду.

Жодна з цих обставин окремо не означає автоматичної недійсності договору. Важливим є їх поєднання з доказами того, що волевиявлення особи не відповідало її справжній волі.

У конкретній справі суди врахували похилий вік дарувальниці, потребу в сторонньому догляді, те, що квартира була її єдиним житлом, а також продовження проживання у ній після укладення договору. Додаткове значення мав і короткий проміжок часу між підписанням договору у травні 2023 року та зверненням до суду у вересні того ж року.

У сукупності ці обставини дали підстави дійти висновку, що зовнішнє оформлення правочину не відповідало реальній волі дарувальниці. Тому договір дарування визнали недійсним.

Отже, нотаріальне посвідчення має важливе доказове значення, але не позбавляє особу права оскаржити договір, якщо вона доведе помилку щодо його характеру або невідповідність правочину своїй справжній волі.

Чи зупиняють справу через інший судовий спір

Окрему процесуальну позицію Верховний Суд сформулював у постанові від 6 травня 2026 року у справі №161/22228/24.

Апеляційний суд зупинив розгляд справи про визнання договорів дарування недійсними, оскільки в іншому провадженні розглядався позов про стягнення боргу за договором позики. Апеляція вважала, що обставини у справі про борг можуть мати преюдиційне значення.

Верховний Суд не погодився з таким рішенням. Суд зазначив, що для застосування пункту 6 частини першої статті 251 ЦПК України недостатньо самого матеріально-правового зв’язку між двома справами.

Необхідно обґрунтувати, чому без вирішення іншого спору об’єктивно неможливо розглянути справу, яка перебуває у провадженні суду. У цій ситуації матеріали дозволяли самостійно встановити й оцінити обставини, на які позивач посилався у вимогах про недійсність договорів дарування.

Апеляційний суд не пояснив, яким саме чином рішення у справі про позику перешкоджає розгляду спору щодо дарування. Тому Верховний Суд визнав зупинення провадження необґрунтованим.

Цей висновок стосується не лише договорів дарування. Наявність іншої судової справи, навіть пов’язаної з поточним спором, не є автоматичною підставою для зупинення провадження. Потрібно довести саме об’єктивну неможливість розгляду справи до вирішення іншого спору.

Що потрібно довести для оскарження договору

Для визнання договору дарування недійсним недостатньо послатися на похилий вік, хвороби, складні життєві обставини або погіршення відносин між сторонами.

Ключове значення мають докази того, якою була воля дарувальника під час укладення договору та чи міг він усвідомлювати значення своїх дій. Водночас навіть нотаріально посвідчений правочин може бути оскаржений, якщо буде встановлено, що його зовнішнє оформлення не відповідало реальному волевиявленню особи.

Раніше Новини.LIVE розповідали, що українцям стане простіше придбати власне житло. Верховна Рада ухвалила у другому читанні законопроєкт про сек’юритизацію та облігації з покриттям. Документ має створити правові умови для залучення довгострокового фінансування, зокрема для іпотечного кредитування.

Також Новини.LIVE писали, що в Україні перепишуть ціни на новобудови. Найближчим часом вартість квадратного метра може зрости на 3–5%. Насамперед це стосуватиметься житлових комплексів із готовністю понад 50%.