Цены на землю в Украине — почему сделок стало больше в 2024 году

Этот год обещает стать годом продолжения положительной динамики на рынке земли в Украине. Уже сегодня средняя цена на гектар земли достигла значения в 1,5-2,5 тыс. долларов. Наблюдается значительное увеличение количества сделок, ведь как физические, так и юридические лица активно изучают земельный рынок, ожидая еще более высоких цен в будущем.

Однако, как пишет "Зеркало недели", за этими изменениями стоит долгая история открытия рынка, начавшаяся еще в 2021 году.

Как менялся рынок земли

Рынок земли в Украине развивается постепенно. Начало земельной реформы было ознаменовано снятием моратория на продажу земли. С июля 2021 года физические лица получили право покупать землю, но только у физических лиц. Уже с января 2024 года на рынок вышли юридические лица, что значительно оживило рынок и увеличило количество сделок. Но есть и ограничения: как физические, так и юридические лица могут владеть не более чем 10 000 га.

Несмотря на сложную экономическую ситуацию из-за военного конфликта, рынок земли показывает положительную динамику. Так, в 2022 году из-за временного закрытия реестров сделки на землю снизились, но уже в 2023 году ситуация начала стабилизироваться. В 2024 году было заключено 146 513 сделок, что на 34% больше, чем в 2023 году. Всего с 2021 года в Украине было заключено 396 429 сделок на суммарную площадь 877 805 га.

Почему количество сделок растет

Основной причиной роста количества сделок является активное участие юридических лиц в процессе приобретения земельных участков. Бизнес активно возвращается на рынок, восстанавливая свою деятельность после периода снижения активности. Кроме того, аграрии часто медлят с продажей своих земельных паев, ожидая дальнейшего роста цен.

Как правило, цена на землю зависит от нескольких факторов: плодородия почв, политики агрохолдингов в регионе и расположения участка. Например, земли вблизи магистралей, крупных населенных пунктов или рекреационных зон стоят дороже, чем другие. Стоимость гектара земли на рынке в среднем составляет 1,5-2,5 тыс. долларов, что значительно превышает нормативные оценки, установленные государством.

Выгодно ли продавать землю

Несмотря на рост цен на землю, многие владельцы паев не спешат продавать свои участки. Они ожидают, что цена продолжит расти, поэтому держат землю на руках. Это приводит к тому, что продаже подлежит лишь небольшая часть всех земельных угодий страны — лишь 4% от общей площади.

Продавцы, не желая платить высокие налоги, иногда заключают сделки по минимальной нормативной оценке (НГО). Это приводит к занижению стоимости сделок и, как следствие, к потерям для бюджета из-за неуплаченных налогов. Таким образом, рынок имеет своеобразную "серую зону", где сделки могут осуществляться по ценам ниже реальных рыночных.

Прогнозы на 2025 год

Несмотря на то, что рынок земли продолжает расти, количество сделок и цены могут еще больше возрасти в 2025 году. В частности, несмотря на то, что на рынок активно выходят юридические лица, а рост количества сделок продолжает сохраняться, стоимость гектара земли может еще больше приблизиться к рыночным показателям.

Одним из факторов, который может повлиять на дальнейший рост цены, является отсутствие надлежащего государственного контроля за оценкой земли. Поэтому сделки часто заключаются по минимальной нормативной оценке, что является одной из основных причин для неэффективного поступления налогов.

Напомним, что земельный участок, на который не оформлено право собственности, может стать причиной конфликта. Если владелец не может документально подтвердить свои права, другой человек, например, сосед, может попытаться получить право собственности на него через приобретательную давность. Чтобы избежать этого, важно своевременно зарегистрировать свое право собственности на землю в соответствии с действующим законодательством.

Также мы рассмотрели, какой путь нужно пройти, чтобы стать полноправным владельцем земли. Для многих украинцев мечта о собственном клочке земли, где можно построить дом, посадить сад или просто наслаждаться природой, является заветной. Государство предоставляет гражданам возможность осуществить эту мечту путем приватизации земельных участков. Этот процесс, хотя и регулируется законодательством, имеет свои особенности и подводные камни.