Секьюритизация изменит жилье — кто получит ипотеку первым

Ипотека в Украине до сих пор остается недостижимой мечтой для миллионов граждан. Основная причина — высокая ставка, ограниченный ресурс банков и отсутствие эффективной модели обращения финансирования между застройщиками, кредиторами и инвесторами. Однако ситуация может измениться. НКЦБФР предложила новую архитектуру рынка жилищного кредитования на базе секьюритизации — современного механизма, который давно работает в США и странах ЕС.

Секьюритизация — это финансовая технология, которая позволяет превратить выданные банками ипотечные кредиты в ценные бумаги, отметил председатель Нацкомиссии по ценным бумагам (НКЦБФР) Руслан Магомедов. Затем эти бумаги продаются на рынке инвесторам, а полученные средства возвращаются в банки для выдачи новых кредитов. Таким образом создается замкнутый и устойчивый цикл.

"Секьюритизация — это основа современной жилищной финансовой модели. Она позволяет создать эффективный оборот средств между банками, застройщиками и инвесторами", — подчеркнул чиновник.

Это позволяет банкам снизить риски, расширить кредитование, а инвесторам — получить новые инструменты вложения средств с прогнозируемой доходностью.

Новая модель финансирования: три кита реформы

Реформа, которую продвигает Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку, базируется на трех ключевых компонентах:

1. Инструменты привлечения средств в строительство. Это ИСИ (институты совместного инвестирования), ФФС (фонды финансирования строительства), целевые облигации и деривативы.
2. Ипотечное кредитование граждан. Его регулирует НБУ. Система должна быть открытой, контролируемой и предсказуемой.
3. Секьюритизация ипотек. Она позволяет банкам выводить ипотечные кредиты с баланса, уменьшая риски и освобождая капитал.

Первые шаги к изменениям

Несмотря на военное положение и экономические вызовы, Украина уже начала внедрение этой модели. Среди достижений:

1. Принят Закон "О рейтинговании" — необходимый для прозрачности секьюритизационных инструментов.
2. Утверждена концепция законодательства об облигациях с покрытием - важный шаг к выпуску ценных бумаг на основе ипотек.
3. Разрабатывается профильный законопроект — совместно со Всемирным банком и ЕБРР, что является сигналом серьезности подхода.

"Комиссия подчеркивает необходимость быстрого принятия законодательства, синхронизации налоговых и регуляторных норм и тесного сотрудничества с банками — чтобы запустить рынок финансирования строительства, который работает в интересах людей", — говорится в заявлении НКЦБФР.

Для кого ипотека станет доступнее

Реформа предусматривает создание особых условий для тех, кто больше всего нуждается в жилье:

• внутренне перемещенные лица,
• ветераны войны,
• многодетные семьи.

Эти категории получат приоритетный доступ к новым ипотечным программам, а государство сможет эффективнее направлять поддержку благодаря прозрачности финансовой системы.

Почему это важно для экономики

Рынок строительства — это один из ключевых двигателей украинской экономики. Стабильная система ипотечного кредитования создает рабочие места, увеличивает налоговые поступления и поддерживает внутренний спрос. Именно поэтому запуск секьюритизации имеет не только социальное, но и стратегическое значение.

"Нам нужна модель, которая работает для всех: и для банков, и для застройщиков, и для простых украинцев. Секьюритизация может стать основой именно такого подхода", — убежден Магомедов.

Что еще нужно сделать

Чтобы модель заработала полноценно, необходимо:

• принять профильный закон о секьюритизации;
• синхронизировать налоговое законодательство;
• создать регуляторные механизмы защиты инвесторов;
• научить банки работать с новыми инструментами.

Этот процесс займет время, однако уже сегодня формируется фундамент, на котором будет базироваться современная финансовая инфраструктура жилищного рынка в Украине.

Ожидания в ближайшем будущем

После запуска полноценной модели секьюритизации ожидается:

• рост объемов ипотечного кредитования на 30-50% в течение первых лет;
• снижение ставок благодаря конкуренции и рыночному механизму;
• появление новых финансовых инструментов для инвесторов.

Это может стать одной из важнейших реформ на пути к экономическому восстановлению и стабильности после войны, отметили в комиссии.

Как сообщалось, рынок недвижимости в Украине переживает непростой период: количество сделок купли-продажи жилья существенно уменьшилось, а спрос остается низким. Эта ситуация наблюдается даже несмотря на рост доходов населения и относительно доступные цены на жилье. Главной причиной является война, которая создает значительную неопределенность и заставляет украинцев откладывать такие крупные приобретения, как недвижимость.

Также мы рассказывали, что ипотечный рынок в Украине демонстрирует значительное оживление, превосходя самые смелые ожидания. Ключевым двигателем этого роста является государственная программа "єОселя", которая стимулирует активность на рынке жилья даже в условиях войны. Примечательно, что параллельно растет и сегмент коммерческой ипотеки, что свидетельствует о расширении возможностей для получения кредитов вне государственных инициатив.