Продажа квартиры — как не потерять все из-за одного пункта

В 2025 году продажа квартиры остается юридически сложной процедурой, особенно в условиях изменений законодательства, цифровизации документооборота и высокой активности мошенников. Даже типовой договор купли-продажи может содержать формулировки, которые поставят под угрозу интересы продавца. Обычно основное внимание уделяется рискам покупателя - проверка прав собственности, долгов, прописанных лиц. Но продавец также может потерять деньги, нервы, а иногда и само жилье — из-за всего лишь одной неудачной фразы или отсутствия уточнения.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, какие положения могут представлять опасность для продавца, как их избежать и как защитить свои интересы.

Главная ловушка: передача квартиры до полного расчета

Самым опасным для продавца пунктом является фраза о передаче объекта до момента полного расчета. Если продавец соглашается передать ключи или вписывает в акт передачи дату раньше, чем получает все средства — он автоматически рискует:

• осложнениями при взыскании задолженности;
• потерей контроля над объектом (его могут сдать в аренду, повредить, сменить замки);
• риском, что покупатель признает сделку частично выполненной и будет оспаривать цену или срок.

Такая ситуация становится особенно опасной, если расчет планируется в несколько этапов или частями.

Что еще может навредить продавцу

Даже незначительные формулировки могут изменить юридическую суть договора. Вот несколько пунктов, которые стоит пересмотреть перед подписанием:

1. Отсутствие упоминания о штрафных санкциях за нарушение сроков оплаты. Без этого пункта покупатель может затягивать платежи — без всякой ответственности.
2. Уточнение о состоянии объекта. Если не прописать, что квартира продается "в том состоянии, в котором есть", покупатель впоследствии может потребовать скидку или компенсацию — из-за плесени в ванной или трещины в полу.
3. Отсутствие подтверждения отсутствия долгов. Этот пункт стоит указать, даже если долгов нет. Без него покупатель может потом обвинить продавца в сокрытии информации.
4. Неопределенность в отношении лиц, которые оставляют квартиру. Если не указать, что квартира продается без прописанных лиц, — есть риск дальнейших судебных тяжб по выселению.

Сложный механизм расчета — повод для споров

В 2025 году актуальными стали такие варианты оплаты: через банковскую ячейку, аккредитив, нотариальное соглашение с отсрочкой платежа. Как отмечают юристы компании "Правовая помощь", каждый из них имеет свои нюансы:

• банковская ячейка — риск потерять контроль, если покупатель не внесет деньги вовремя;
• аккредитив — без надлежащей формулировки сроков и условий платежа банк может задержать выдачу денег;
• рассрочка — продавец фактически превращается в кредитора, со всеми рисками неплатежей.

Поэтому важно четко прописывать условия: когда, как и на каких условиях происходит расчет, и что будет в случае нарушения графика.

Нотариус не заменяет адвоката

Многие продавцы полагаются только на нотариуса. Но нотариус не обязан защищать интересы сторон — лишь проверяет общее соответствие закону. В 2025 году — растет количество случаев, когда продавцы подписывают договоры, играющие в пользу покупателя.

Например:

• договор предусматривает "скрытую" рассрочку — без реальных гарантий;
• передача ключей по договоренности, не зафиксированной письменно;
• продавец подписывает дополнительные документы (например, расписку), которые противоречат договору.

Может ли покупатель оспорить договор — и чем это грозит продавцу

Если покупатель решит обратиться в суд с требованием снизить цену, вернуть часть денег или признать сделку недействительной — договор может быть пересмотрен. Основания, которые чаще всего используют в 2025 году:

• введение в заблуждение относительно реального состояния объекта;
• продажа квартиры без учета прав третьих лиц (наследников, супругов, совладельцев);
• наличие несогласованных сделок в прошлом (ипотека, запрет).

Если продавец не подстраховался соответствующими пунктами, суд может частично удовлетворить требования покупателя — даже после передачи квартиры.

Как защитить себя — несколько проверенных решений

Продавец должен действовать не менее внимательно, чем покупатель. Вот несколько вещей, которые стоит сделать:

1. Привлечь юриста для проверки договора — даже если кажется, что все стандартно.
2. Отдельно подписать акт приема-передачи только после полного расчета.
3. Хранить копии всех документов: расписок, чеков, банковских подтверждений.
4. Не соглашаться на рассрочку без четких гарантий и залога.
5. Вносить в договор условия ответственности покупателя за невыполнение обязательств.

Что еще стоит знать украинцам

Продажа недвижимости часто сопровождается налоговыми вопросами, но в 2025 году существуют четкие условия, при которых налог с продажи недвижимости можно не платить. Мы уже рассказывали, когда действуют налоговые льготы, в частности для унаследованного имущества, и на что обратить внимание, чтобы избежать лишних отчислений.

Также, отметим, что право собственности на недвижимость — это официальное подтверждение того, что квартира, дом или участок принадлежат вам. Однако, несмотря на регистрацию, это право могут аннулировать, что делает вопрос защиты собственности особенно актуальным на фоне усиления проверок и борьбы с мошенничеством.