Продаж квартири — як не втратити все через один пункт в угоді

У 2025 році продаж квартири залишається юридично складною процедурою, особливо в умовах змін законодавства, цифровізації документообігу та високої активності шахраїв. Навіть типовий договір купівлі-продажу може містити формулювання, які поставлять під загрозу інтереси продавця. Зазвичай основна увага приділяється ризикам покупця — перевірка прав власності, боргів, прописаних осіб. Але продавець також може втратити гроші, нерви, а іноді й саме житло — через лише одну невдалу фразу або відсутність уточнення.

Редакція Новини.LIVE розповідає, які положення можуть становити небезпеку для продавця, як їх уникнути та як захистити свої інтереси.

Головна пастка: передача квартири до повного розрахунку

Найнебезпечнішим для продавця пунктом є фраза про передачу об'єкта до моменту повного розрахунку. Якщо продавець погоджується передати ключі або вписує в акт передачі дату раніше, ніж отримує всі кошти — він автоматично ризикує:

• ускладненнями при стягненні заборгованості;
• втратою контролю над об’єктом (його можуть здати в оренду, пошкодити, змінити замки);
• ризиком, що покупець визнає угоду частково виконаною і буде оскаржувати ціну або строк.

Така ситуація стає особливо небезпечною, якщо розрахунок планується у кілька етапів або частинами.

Що ще може зашкодити продавцю

Навіть незначні формулювання можуть змінити юридичну суть договору. Ось кілька пунктів, які варто переглянути перед підписанням:

1. Відсутність згадки про штрафні санкції за порушення строків оплати. Без цього пункту покупець може затягувати платежі — без жодної відповідальності.
2. Уточнення про стан об'єкта. Якщо не прописати, що квартира продається "у тому стані, в якому є", покупець згодом може вимагати знижку або компенсацію — через цвіль у ванній чи тріщину в підлозі.
3. Відсутність підтвердження відсутності боргів. Цей пункт варто вказати, навіть якщо боргів нема. Без нього покупець може потім звинуватити продавця у приховуванні інформації.
4. Невизначеність щодо осіб, які залишають квартиру. Якщо не вказати, що квартира продається без прописаних осіб, — є ризик подальших судових тяганин щодо виселення.

Складний механізм розрахунку — привід для суперечок

У 2025 році актуальними стали такі варіанти оплати: через банківську комірку, акредитив, нотаріальну угоду з відтермінуванням платежу. Як наголошують юристи компанії "Правова допомога", кожен із них має свої нюанси:

• банківська комірка — ризик втратити контроль, якщо покупець не внесе гроші вчасно;
• акредитив — без належного формулювання термінів та умов платежу банк може затримати видачу грошей;
• розстрочка — продавець фактично перетворюється на кредитора, з усіма ризиками неплатежів.

Тому важливо чітко прописувати умови: коли, як і на яких умовах відбувається розрахунок, і що буде у разі порушення графіка.

Нотаріус не замінює адвоката

Багато продавців покладаються лише на нотаріуса. Але нотаріус не зобов’язаний захищати інтереси сторін — лише перевіряє загальну відповідність закону. У 2025 році — зростає кількість випадків, коли продавці підписують договори, що грають на користь покупця.

Наприклад:

• договір передбачає "приховану" розстрочку — без реальних гарантій;
• передача ключів за домовленістю, не зафіксованою письмово;
• продавець підписує додаткові документи (наприклад, розписку), які суперечать договору.

Чи може покупець оскаржити договір — і чим це загрожує продавцю

Якщо покупець вирішить звернутися до суду з вимогою знизити ціну, повернути частину грошей або визнати угоду недійсною — договір може бути переглянутий. Підстави, які найчастіше використовують у 2025 році:

• введення в оману щодо реального стану об’єкта;
• продаж квартири без урахування прав третіх осіб (спадкоємців, подружжя, співвласників);
• наявність неузгоджених правочинів у минулому (іпотека, заборона).

Якщо продавець не підстрахувався відповідними пунктами, суд може частково задовольнити вимоги покупця — навіть після передачі квартири.

Як захистити себе — кілька перевірених рішень

Продавець повинен діяти не менш уважно, ніж покупець. Ось кілька речей, які варто зробити:

1. Залучити юриста для перевірки договору — навіть якщо здається, що все стандартно.
2. Окремо підписати акт прийому-передачі лише після повного розрахунку.
3. Зберігати копії всіх документів: розписок, чеків, банківських підтверджень.
4. Не погоджуватись на розстрочку без чітких гарантій і застави.
5. Вносити до договору умови відповідальності покупця за невиконання зобов’язань.

Що ще варто знати українцям

Продаж нерухомості часто супроводжується податковими питаннями, але у 2025 році існують чіткі умови, за яких податок з продажу нерухомості можна не платити. Ми вже розповідали, коли діють податкові пільги, зокрема для успадкованого майна, та на що звернути увагу, щоб уникнути зайвих відрахувань.

Також, зазначимо, що право власності на нерухомість — це офіційне підтвердження того, що квартира, будинок або ділянка належать вам. Проте, попри реєстрацію, це право можуть анулювати, що робить питання захисту власності особливо актуальним на тлі посилення перевірок та боротьби з шахрайством.