Подписание договора с застройщиком — на что обратить внимание

Покупка квартиры в новостройке всегда была сложным делом, а во время войны — тем более. Не стоит доверять только словам менеджера, презентациям и громким обещаниям. Все должно быть закреплено письменно, четко и юридически грамотно. Именно поэтому договор с застройщиком — это не просто формальность, а инструмент защиты ваших прав.

Перед подписанием стоит внимательно изучить каждый пункт и, при необходимости, настоять на изменениях, отметил в комментарии изданию 3m2 адвокат Александр Босенко. Ведь всегда есть различия между рекламной компанией и реалиями.

"Из личного моего опыта скажу, всегда есть различия между рекламной кампанией и реалиями. Например, застройщик рекламирует дополнительный источник питания на дом во время "блэкаутов", обещает установить хорошие энергосберегающие окна известного производителя, комфортные лифты и тому подобное. Но на практике предложенный к подписанию договор таких "обещаний" не имеет", — отметил эксперт.

Новый закон: что изменилось после октября 2022 года

С 10 октября 2022 года вступил в силу Закон Украины "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем". Этот документ существенно изменил правила заключения договоров на покупку квартир в новостройках. Вот ключевые моменты:

1. Если разрешение на строительство выдано после 10.10.2022: необходимо заключать нотариальный договор купли-продажи будущего объекта недвижимости (МОН). Такой договор регистрируется в государственном реестре, что снижает риск двойной продажи. Другие типы договоров (например, инвестиционные или ФФС) для таких объектов запрещены.
2. Если разрешение выдано до 10.10.2022: можно заключать договоры купли-продажи имущественных прав, инвестиционные договоры или договоры участия в фонде финансирования строительства (ФФС).

Эти изменения направлены на защиту покупателей, но застройщики часто предлагают договоры, которые выгодны прежде всего им.

"Сразу замечу, что застройщики всегда предлагают такие условия договоров, которые явно лишены принципа "справедливости" и "равенства" для сторон (конечно, не в пользу покупателя)", — подчеркивает Босенко.

Ключевые условия договора: на что обратить внимание

Чтобы договор стал вашей защитой, а не источником проблем, юрист советует проверить и, при необходимости, изменить следующие пункты.

Четкое определение объекта строительства

Договор должен содержать полную информацию об объекте: адрес, кадастровый номер земельного участка, номер дома, перечень разрешительных документов. Без этого вы рискуете инвестировать в "виртуальную" квартиру.

Законность продажи

Убедитесь, что застройщик имеет право продавать квартиру. В договоре должно быть указано, на основании какого документа (например, договора с заказчиком строительства) он действует.

Технические характеристики дома

Часто застройщики обещают современные лифты, автономное питание или обустроенную придомовую территорию, но в договоре этого нет. Настаивайте на включении таких деталей: этажность, количество квартир на этаже, производитель лифтов, наличие генератора и тому подобное.

Характеристики квартиры

Договор должен содержать номер квартиры, ее площадь, этаж, планировку, перечень отделки (если есть), информацию о счетчиках. Обязательно требуйте приложения к договору: план квартиры и план этажа.

Сроки строительства и ввода в эксплуатацию

Важно различать завершение строительства (физическая готовность дома) и ввод в эксплуатацию (официальное оформление). В договоре должны быть четкие дедлайны для обоих этапов. Без этого застройщик может затягивать сдачу дома.

Изменение характеристик дома или квартиры

Некоторые застройщики оставляют за собой право изменять технические характеристики дома или даже планировку квартиры без вашего согласия. Настаивайте на ограничении таких прав или требуйте предварительного согласования с вами.

Ответственность сторон

Договор должен предусматривать штрафные санкции для обеих сторон. Например, если застройщик задерживает сдачу дома, он должен уплатить пеню. В то же время штрафы для покупателя (например, за просрочку платежей) должны быть разумными.

Порядок расторжения договора

Четко пропишите условия, при которых вы можете расторгнуть договор, и сроки возврата средств.

"По моему мнению, это один из важнейших пунктов. Потому что все сводится к простому вопросу: "А что я смогу сделать, если застройщик не выполняет условия договора?" — отмечает Босенко.

Форс-мажор

В условиях войны этот пункт особенно актуален. В договоре должны быть четко определены форс-мажорные обстоятельства, порядок действий сторон, сроки их продления и условия прекращения договора.

Как изменить условия договора

Застройщики редко предлагают идеальный договор, но вы имеете право вносить изменения. Вот как это сделать:

• привлеките юриста. Специалист поможет выявить риски и сформулировать правки;
• настаивайте на конкретике. Требуйте детализации всех обещаний: от материалов окон до сроков сдачи;
• добавляйте приложения. Планы квартиры, этажа или спецификация материалов должны быть частью договора;
• фиксируйте переговоры. Все договоренности с менеджером записывайте или подтверждайте перепиской.

Как сообщалось, рынок жилой недвижимости в Украине сейчас переживает значительные трудности. Несмотря на то, что в 2024 году застройщики сдали в эксплуатацию на 25% больше квартир по сравнению с предыдущим годом, количество новых строительных проектов стремительно уменьшается. За последние три года количество разрешений на строительство в некоторых регионах сократилось почти на 90%.

Кроме того война значительно трансформировала рынок недвижимости и изменила представление о себестоимости строительства. За почти три года полномасштабной войны, в зависимости от класса жилья, она выросла на 90-115% и продолжает увеличиваться. Однако, решающим фактором является не только стоимость материалов, но и острый дефицит кадров.