Покупка квартиры — что надо обязательно знать о продавце

На первый взгляд все выглядит просто: вы нашли квартиру, проверили документы, заключили договор, оплатили — и стали счастливым владельцем жилья. Но даже такая последовательность не гарантирует спокойствие. Из-за военных обстоятельств, пробелов в законодательстве, несовершенной цифровизации и активности мошенников приобретение квартиры может закончиться потерей и денег, и прав.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, в каких случаях квартира остается "на бумаге вашей", но юридически — нет.

Документы в порядке, но не все так просто

В 2025 году реестр недвижимости работает, но не идеально. Не все изменения фиксируются мгновенно, а некоторые архивные документы исчезли или были повреждены во время боевых действий. Это создает лазейки для махинаций: недвижимость продают по поддельным или неактуальным бумагам.

Чтобы уменьшить риски, стоит:

• проверить полную историю собственности квартиры;
• обратить внимание на количество смен собственников в короткий промежуток времени;
• убедиться, что документы не содержат исправлений или следов вмешательства;
• заказать независимую юридическую проверку у специалиста по недвижимости.

В наследстве, под арестом или в суде

Повышенная осторожность нужна в случаях, когда квартира получена в наследство недавно. Если с момента вступления в наследство еще не истек срок на оспаривание, любая сделка может быть поставлена под сомнение.

То же касается квартир, находящихся под арестом или являющихся предметом судебного разбирательства.

Дополнительно стоит:

• проверить квартиру в Государственном реестре обременений;
• найти информацию о владельце или саму квартиру в судебном реестре (reyestr.court.gov.ua);
• задать уточняющие вопросы продавцу — например, когда и как квартира приобретена в собственность;
• избегать квартир, по которым открыто наследственное дело менее чем полгода назад.

Продавец без надлежащего права

Иногда квартира формально принадлежит продавцу, но юридически он не имеет полномочий самостоятельно заключать сделку. Это может быть:

• совместная собственность без письменного согласия всех совладельцев;
• жилье, оформленное на ребенка или недееспособное лицо;
• объект, в отношении которого существуют дополнительные обременения (опека, залог и т.д.).
• Перед заключением договора необходимо проверить:
• документы, подтверждающие полномочия продавца;
• справку о составе зарегистрированных в квартире лиц;
• наличие разрешений органов опеки (если это предусмотрено);
• не передана ли квартира в управление, аренду или доверительное владение.

Зарегистрированные жильцы — будущая угроза

Квартира может быть юридически продана, но фактически остаться "оккупированной" людьми, которые имеют право проживания. Это особенно рискованно, если речь идет о:

• детях до 18 лет;
• пожилых лицах, которые не имеют другого жилья;
• лицах, которые находятся за границей или в ВСУ;
• зарегистрированных без срока (без решения суда о выселении).

В договоре купли-продажи желательно четко зафиксировать, что:

• продавец обязуется выписать всех лиц до момента перехода права;
• покупатель имеет право отменить сделку, если это не будет выполнено.

Первичный рынок — риски не исчезли

После нескольких лет войны рынок новостроек остается уязвимым, отмечают эксперты АН "Метраж". Застройщики, которые потеряли финансирование или столкнулись с логистическими проблемами, не всегда достраивают объекты вовремя — или вообще исчезают с рынка.

Перед инвестированием нужно убедиться, что:

• объект имеет все разрешения (ГСН, градостроительные условия, декларацию о начале работ);
• застройщик имеет положительную историю реализованных проектов;
• документы на покупку оформляются не через "предварительный договор", а с привлечением нотариуса;
• деньги направляются через ФФС или специальный счет с контролем движения средств.

Повторные продажи и риск поддельных доверенностей

Один из опасных сценариев — продажа жилья по доверенности. Даже нотариально заверенная доверенность может быть отозвана или подделана. В таких случаях настоящий владелец может впоследствии оспорить сделку.

Чтобы минимизировать риски:

• проверьте дату и объем полномочий в доверенности;
• выясните, действительна ли она на день заключения сделки;
• убедитесь, что она внесена в реестр нотариальных действий;
• по возможности — настаивайте на личном присутствии владельца.

Также насторожить должна ситуация, когда продавец сильно спешит или предлагает существенную скидку "если прямо сейчас". Это типичный признак мошеннических схем с двойными или тройными продажами.

Как защитить себя в 2025 году

Украинский рынок недвижимости постепенно переходит в более прозрачную фазу, но пока что в нем остаются старые риски и появляются новые. Учитывая это:

1. Не экономьте на юристе. Проверка договора специалистом — ваша защита.
2. Используйте официальные сервисы. Заказывайте выдержки онлайн, проверяйте кадастровые карты, судебные реестры и информацию о застройщике.
3. Настаивайте на нотариальном оформлении. Все сделки купли-продажи должны удостоверяться нотариусом.
4. Избегайте сделок, где фигурируют риелторы или представители без нотариально подтвержденных полномочий.
5. Не спешите. Быстрые решения в недвижимости - прямой путь к ошибкам.

Что еще стоит знать украинцам

Наши представления о прописке формировались десятилетиями, еще с советских времен, когда без нее было невозможно устроиться на работу или уехать в другой город. Хотя сегодня регистрация места жительства — это в основном формальность, она до сих пор определяет доступ ко многим базовым правам и порождает немало мифов, особенно по квартирным вопросам.

Также мы сообщали, что цены на квартиры в Украине являются важным показателем стабильности страны, и несмотря на войну, рынок недвижимости адаптируется к новым реалиям и зависит от ситуации с безопасностью. Однако, для тех, кто ищет бюджетное жилье, все еще существуют города с относительно низкими ценами.