Многоквартирный дом — что принадлежит всем жильцам

Когда вы покупаете квартиру в многоквартирном доме, вы становитесь не только владельцем своего жилья, но и совладельцем всего сооружения и прилегающих территорий. Это означает, что вы вместе с другими жильцами несете ответственность за общее имущество, которое обеспечивает комфортное проживание и функционирование дома. Понимание прав, обязанностей и особенностей управления общей собственностью помогает избежать конфликтов и поддерживать дом в надлежащем состоянии.

В 2025 году это положение регулируется Законом Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", отмечает адвокат Александр Малик. Это означает, что крыша, подвал, лестничные клетки, несущие конструкции, инженерные коммуникации (от лифтов до вентиляции), а также прилегающие участки — это не просто "ничейное", а общее совместное имущество. Его нельзя поделить или продать часть отдельно.

Что относится к общему имуществу

Перечень достаточно широк:

• крыша, стены, фундаменты;
• лестничные клетки, холлы, коридоры;
• подвалы, технические помещения, чердаки;
• все домовые инженерные сети (отопление, канализация, водоснабжение, электричество);
• лифты, домофоны, вентиляция;
• придомовая территория (если закреплена за домом).

Нюанс в том, что нежилые помещения (например, магазины на первом этаже) не являются общим имуществом. Однако их владельцы — полноправные совладельцы дома.

Особенности общей совместной собственности

У жильцов нет определенных долей на крышу, трубы или коридор — все принадлежит совместно. Это затрудняет разделение, но и не позволяет кому-то "приватизировать" кусок подвала или технической шахты.

Это имущество служит всем, а потому оно не подлежит аресту при долгах одного из совладельцев. Также оно не может быть превращено в частную собственность отдельного лица без согласия других.

Какие обязанности имеют совладельцы

Совместная собственность — это не только право, но и ответственность. В 2025 году требования к техническому содержанию домов значительно усилились, поэтому совладельцы должны:

• обеспечивать надлежащее состояние инженерных сетей;
• поддерживать чистоту и порядок в общих помещениях;
• соблюдать пожарную и санитарную безопасность;
• проводить ремонты — как текущие, так и капитальные;
• не изменять конструкции дома без согласования;
• выполнять решения ОСМД или других форм управления;
• возмещать ущерб, причиненный общему имуществу.

Что имеют право и чего не могут делать совладельцы

Жильцы имеют право:

• пользоваться общим имуществом (например, кладовыми, двором);
• знать, в каком техническом состоянии имущество, сколько стоит его обслуживание;
• получать компенсацию в случае нанесения ущерба их доле в общем имуществе.

Но не имеют права:

• самовольно перестраивать или изменять целевое назначение общих помещений;
• захватывать общую территорию или сдавать ее в аренду без согласия других;
• запрещать доступ к общему имуществу другим жильцам;
• принимать единолично решения по эксплуатации или перепланировке общих частей дома.

Кто несет ответственность за повреждения

Все зависит от причин повреждения:

1. Отдельный жилец — отвечает, если сам повредил имущество: пробил трубу, установил кондиционер несовместимым способом и тому подобное.
2. Управляющий или ОСМД — если ущерб возник из-за бездействия (например, не отремонтировали крышу вовремя).
3. Третьи лица — в случае вандализма, взлома, проникновения.
4. Форс-мажор — природные катаклизмы или война. Здесь ответственность — за государством, если предусмотрены компенсационные программы.

Что делать в случае конфликта

В 2025 году подавляющее большинство домов в Украине уже имеют ОСМД. Именно там совладельцы решают все спорные вопросы на собрании. Если согласия нет — надо обратиться к юристу, а при необходимости — подавайте иск в суд.

Суды признают общее имущество неподсудным для единоличного распоряжения. Поэтому решение принимается коллегиально.

Как сообщалось, украинский рынок новостроек претерпел значительные изменения за последний год: инвесторы, которые ранее были основными покупателями, сейчас на паузе, несмотря на высокую стоимость строительства. Это заставляет девелоперов пересматривать стратегии, сосредотачиваясь на точечных, нишевых проектах вместо масштабного строительства.

Также мы рассказывали, что Украина продолжает приближать свои финансовые стандарты к нормам Евросоюза. Национальный банк Украины утвердил Стратегию развития ипотечного кредитования, которая имеет целью сделать рынок жилищных займов прозрачным, безопасным и предсказуемым для всех участников.