Покупка земельного участка: какие объекты несут большие риски

Купить участок и построить на нем бизнес — это ещё не значит сохранить его. Участки возле водоёмов, в лесах или охраняемых зонах таят в себе "подводные камни", которые могут лишить инвестора или владельца миллионных инвестиций. Судебная практика доказывает: если в истории земли есть хотя бы один незаконный шаг, регистрация права собственности вас не защитит.

Сайт Новини.LIVE выяснял, как уберечь бизнес от неожиданных "сюрпризов" со стороны властей и других правозащитных организаций.

От покупки каких участков стоит воздержаться

По словам экспертов, наибольшую угрозу для инвесторов представляют объекты с проблемным прошлым и существенными ограничениями в использовании.

При покупке или инвестировании стоит знать следующие детали:

1. Земли с сомнительной историей. Это участки, незаконно выведенные из государственной или коммунальной собственности, в частности бывшие лесные земли. Через некоторое время государство имеет полное право потребовать возвращения этих земель в свою собственность.
2. Водный фонд и прибрежные полосы. Прибрежные защитные полосы находятся под строгим режимом охраны, где строительство запрещено. Кроме того, собственник обязан обеспечить свободный доступ граждан к водоему.
3. Наличие охранных зон магистральных трубопроводов, электросетей, природоохранных или археологических территорий делает невозможной реализацию строительства или других проектов.
4. Отсутствие кадастрового номера или несоответствие данных кадастра фактическому правовому статусу земли могут сделать покупателя земли участником судебного процесса.
5. Покупка участка с расчетом на дальнейшее строительство сопряжена с риском. Ведь изменение назначения должно соответствовать градостроительной документации.

Что означает принцип "книжного владения"

Книжное владение — это юридическое и фактическое состояние, при котором владелец заявляет о своем праве на недвижимое имущество, в частности на земельный участок, посредством записи в государственном реестре. Хотя фактического владения или физического контроля над объектом может и не быть. На этом подходе основана концепция Верховного Суда.

От этого зависит правильный выбор способа судебной защиты:

1. Виндикационный иск применяется, когда собственник утратил владение и требует истребовать имущество из чужого владения. Суд при этом оценивает добросовестность приобретателя.
2. Негаторный иск подается, когда собственник не утратил владение, но ему создают препятствия в пользовании или распоряжении имуществом.
3. Кондикционный иск касается случаев возврата имущества или средств, приобретенных или сохраненных без надлежащего правового основания.

Пользование землями, обозначенными как памятники

Земли, на которых находятся археологические памятники, должны соответствовать специальному режиму самого памятника. При этом защита со стороны государства должна быть соразмерной. Требования о возврате не могут касаться всего участка, если спорным является лишь его часть.

Как минимизировать риски перед покупкой

Перед заключением сделки владельцам и инвесторам необходимо провести комплексный юридический анализ:

• изучить полную историю формирования участка и перехода прав на него;
• сопоставить сведения Государственного земельного кадастра и градостроительную документацию;
• проверить наличие водных объектов, лесов, охранных и природоохранных зон, памятников культурного наследия;
• проверить наличие судебных споров в отношении объекта и прилегающих земель;
• осуществить выезд и проверить фактическое расположение участка.

Тщательная проверка позволяет ответить на главный вопрос: удастся ли безопасно и законно реализовать ваши планы на выбранном участке.

Что еще стоит знать

Недавно Новини.LIVE рассказывали, что делать, если сосед нарушил границы участка при строительстве. О нарушении может свидетельствовать ситуация, когда сосед без законных оснований пользуется частью вашего участка. Однако определять границу только по забору не стоит.

Также Новини.LIVE сообщали, когда не нужно платить налог при продаже земельного участка. Налоговым кодексом установлено, что доход от продажи унаследованного земельного участка может не облагаться налогом, если соблюдаются определенные нормы. В таком случае не всегда придется платить налоги.