Рынок сельхозземли 2025 — доверие или нестабильность

Отмена моратория на продажу сельскохозяйственных земель открыла двери к формированию открытого рынка, который в 2024–2025 годах развивается несмотря на войну, макроэкономическую нестабильность и риски безопасности. Цена гектара по данным OpenDataBot выросла уже на 60%, а релокация предприятий из оккупированных регионов вызвала всплеск спроса. Инвесторы рассматривают землю как защищенный актив, а юридические и физические лица — как инструмент заработка или пассивного дохода. Впрочем, рост спроса активизировал конкуренцию, правовую неопределенность и судебные споры.

Почему земля — это капитал, который не горит

Украинская земля остается уникальным ресурсом, особенно в военное время. В отличие от недвижимости или товаров, участки не подлежат разрушению — это делает их привлекательными даже в условиях риска. Часть сделок заключается инвесторами, находящимися за пределами Украины: для них это стратегическая инвестиция с долгосрочной перспективой. Такая тенденция, с одной стороны, свидетельствует о намерении вернуться, с другой — формирует ценообразование на рынке, способствуя повышению стоимости открытого для продажи имущества.

После открытия рынка юрлица получили возможность покупать землю, что позволило агропроизводителям расширять бизнес. Это касается как земель, находящихся в аренде, так и других участков. Физические лица, в свою очередь, покупают участки с целью передать их в аренду. Таким образом формируется среда, где собственники стремятся получить максимальную выгоду, а арендаторы — минимизировать расходы. Всё это усложняет согласование ожиданий и способствует росту конфликтности.

Стоимость гектара: как формируется цена

Формально, цена земли определяется через нормативно-денежную оценку (НДО), которая используется как базовый ориентир. До официального открытия рынка земли решающее значение имела именно НДО, которая проводилась для определения арендной платы, размера пошлины при наследовании имущества, налогов и т.д. На сегодняшний день она служит для установления "минимальной" цены, предотвращающей массовую скупку по заниженным ценам. Однако рыночная стоимость значительно колеблется и часто определяется путем экспертной оценки.

Однако реальные сделки значительно отличаются — владельцы и покупатели часто привлекают экспертную оценку. Именно рынок устанавливает цену через действие нескольких факторов:

Важнейшие факторы ценообразования

• Безопасность региона. Условно тыловые области (Львовская, Ивано-Франковская, Киевская) имеют самые высокие цены: 90–120 тыс. грн за гектар. На Херсонщине и Луганщине — в 4–5 раз дешевле.
• Состояние участка. Загрязнение боеприпасами, затопление или пожары могут сделать землю непригодной для сельского хозяйства. Яркий пример — подрыв Каховской ГЭС и другие экоакты врага.
• Инфраструктура. Доступ к воде, транспортным артериям, рабочей силе и логистическим узлам существенно влияет на привлекательность угодий.
• Сезонность. Весна и лето — периоды наивысшей активности, когда растет не только количество сделок, но и средняя цена.
• Жизненные обстоятельства. Переезд, потеря кормильца, потребность в средствах — всё это влияет на готовность продавать землю по сниженной цене.
• Макроусловия. Инфляция, мобилизация, перебои в работе госреестров также влияют на спрос и ценовую динамику.

Региональные сдвиги: что показывает статистика

На Житомирщине за последний год цены на землю выросли на 40% — до 54 тыс. грн/га. В Кировоградской — до 50 тыс. грн/га, на Черниговщине — от 25 до 43 тыс. грн. Наиболее активно оформляют сделки в Винницкой (43 258), Хмельницкой (42 052), Полтавской (41 867) и Киевской (40 642) областях. В Киевской области, несмотря на высокую стоимость, наблюдается рост дел о недействительности договоров, попытки пересмотра условий аренды, разграничения паев. Это создает нагрузку на хозяйственные суды и активизирует юридические дебаты о добросовестности покупателей.

В то же время низкие показатели отчуждения земли — на Луганщине (1 595), Донетчине (3 029), Запорожье (4 720) и Херсонщине (5 470). Несмотря на трудности военного положения, даже на частично оккупированных территориях рынок земли не остановился. Часть людей продолжает хозяйственную деятельность, другие — скупают землю с расчетом на восстановление после деоккупации и участие в государственных программах.

Риски для рынка: кто проигрывает в конкуренции

Текущая динамика рынка может вызвать неравномерную концентрацию собственности. Аграрные холдинги скупают большие массивы, вытесняя отдельных физических лиц. Владельцы угодий в безопасных регионах, пользуясь спросом, иногда навязывают неравные условия, что угрожает стабильности рынка.

Чтобы избежать чрезмерной концентрации, государство должно использовать несколько предохранителей:

• лимиты на площадь земли в собственности;
• обязательная экспертная оценка;
• проверка происхождения средств;
• совершенствование законодательства об обороте земли.

Что это означает для инвестора и государства

Рынок земли не только работает — он становится индикатором доверия. Рост количества сделок, адаптация к условиям безопасности и участие иностранного капитала свидетельствуют о потенциале отрасли. В то же время — это источник рисков: правовых, экономических, репутационных.

И именно поэтому необходимо государственное регулирование, профессиональное юридическое сопровождение и взвешенная стратегия управления этим ограниченным и стратегически важным ресурсом.

В предыдущей колонке Дарья Щербакова проанализировала рост экономической преступности после 2022 года, новые схемы с криптовалютами и гуманитаркой, а также системные проблемы правосудия, которые подрывают доверие к государству. Экономические преступления во время войны — новые схемы и вызовы для права