Налоги для нерезидентов в 2025 — когда платить 0%, а когда 18%

Нерезиденты, продающие недвижимость в Украине, могут попасть в фискальную ловушку. Формально они имеют те же правила, что и резиденты — но ставка НДФЛ часто выше, а логика налогообложения противоречива. Кто освобождается, кто платит 18% и как это исправить — объясняю ниже.

Налоговая льгота, которая работает и для нерезидентов

Резиденты Украины имеют право продать квартиру или приватизированный участок без НДФЛ и военного сбора — если это первая продажа в году, а право собственности длилось более трех лет. Менее известно, что такая же льгота работает и для нерезидентов. В разъяснениях налоговой службы указано: если нерезидент продает один объект жилой недвижимости, который был в собственности более 3 лет, и соблюдены условия пункта 172.1 НКУ, — он также освобождается от налогообложения.

Например, если гражданин другой страны владеет квартирой в Киеве с 2018 года и продает ее в 2025 — без дополнительных сделок, без других продаж в году — он не платит ни 18% НДФЛ, ни 1,5% военного сбора.

Когда 18% от полного дохода

Если нерезидент продает нежилой объект (офис, апартаменты, паркоместо) или второй объект в течение одного года, — он не имеет права на льготу. В таком случае доход облагается НДФЛ по ставке 18%, база — полная сумма, без права на вычет расходов. То есть даже если объект продается с минимальной прибылью или в ноль, налог исчисляется от всей стоимости, указанной в договоре.

У резидента в такой ситуации ставка — всего 5%, но нерезидент лишен этого варианта. Именно поэтому первая продажа недвижимости для нерезидента может оказаться наиболее обременительной.

Парадокс второй операции

Согласно Налоговому кодексу, с третьей операции (или второй — если речь идет о нежилой недвижимости) налог взимается уже с прибыли: то есть с разницы между доходом и расходами на приобретение или строительство. Ставка остается 18%, но налог может быть значительно меньше, если стоимость подтверждена документально.

Получается парадоксальная ситуация: первая продажа объекта облагается налогом наиболее строго — 18% от дохода. А уже вторая — 18% от прибыли. Нагрузка может быть меньше, несмотря на больший масштаб операции.

Как снизить налоговую нагрузку

• Спланируйте очередность продаж. Если вы владеете несколькими объектами, начните с того, который может быть освобожден от налогообложения (например, жилье, находящееся в собственности более 3 лет). Далее — малоценный объект (гараж), а уже потом дорогой офис или коммерческая недвижимость.
• Ссылайтесь на конвенции. В большинстве международных соглашений Украина гарантирует налоговую недискриминацию. Например, в статье 23 Конвенции с Ирландией прямо указано: граждане другого государства не могут облагаться налогом хуже, чем украинцы. Это дает возможность апеллировать к уменьшению ставки.
• Фиксируйте расходы. Если операция облагается с прибыли, нужно иметь подтверждение расходов на покупку, ремонт, нотариальные услуги и т.д.

Правила одинаковые — но последствия разные. Именно так можно описать налогообложение нерезидентов, продающих недвижимость в Украине. Если не учесть все тонкости, можно переплатить тысячи долларов. Если же действовать стратегически — сначала продать жилье, грамотно задокументировать расходы и, при необходимости, сослаться на международные нормы — налоговую нагрузку можно существенно уменьшить. Иногда — до нуля.