Мільйони на житло — який максимальний кредит за єОселею у 2025

У 2025 році державна іпотечна програма "єОселя" продовжує працювати й набирає обертів. Вона пропонує нові можливості для військових, медиків, педагогів, молодих сімей та інших громадян, а умови кредитування залишаються вигідними навіть на тлі загальної нестабільності ринку. Головне запитання — яка максимальна сума кредиту доступна за єОселею? І тут є декілька нюансів, які залежать від категорії позичальника, регіону та типу житла.

Редакція Новини.LIVE розбирає це питання, а також розповідає про умови, обмеження та приклади розрахунків.

Як зазначається на сайті програми, єОселя реалізується Міністерством економіки України спільно з Міністерством цифрової трансформації та компанією "Укрфінжитло". Вона дозволяє придбати житло як на первинному, так і на вторинному ринку, з мінімальним початковим внеском від 10% (для молоді до 25 років) або 20% (для інших категорій). 

Основні переваги програми:

1. Низькі відсоткові ставки: 3% для пільгових категорій (військові, медики, педагоги, науковці) та 7% для всіх інших.
2. Термін кредитування до 20 років.
3. Можливість дострокового погашення без штрафів.
4. Цифровізований процес подачі заявки через портал "Дія".

У 2025 році уряд виділив 20 мільярдів гривень на реалізацію програми, що свідчить про її пріоритетність для держави.

Максимальна сума кредиту у 2025 році

Максимальна сума кредиту за програмою "єОселя" залежить від кількох факторів, зокрема регіону, де купується житло, вартості квадратного метра та фінансових можливостей позичальника. Згідно з постановою Кабінету міністрів №856, максимальна сума кредиту у 2025 році становить до 6 мільйонів гривень, але ця сума може варіюватися залежно від банку-учасника програми. Наприклад, Sense Bank та Радабанк зазначають максимальну суму кредиту до 5 мільйонів гривень для первинного та вторинного ринку.

Як визначається максимальна сума

Гранична вартість квадратного метра

Вартість 1 кв. м житла не може перевищувати середню вартість будівництва, визначену Міністерством розвитку громад та територій України, помножену на регіональний коефіцієнт:

• для Києва, Дніпра, Львова, Одеси, Харкова та інших великих міст — коефіцієнт 2;
• для населених пунктів з населенням до 300 тисяч — коефіцієнт 1,75.

Наприклад, у 2025 році середня вартість 1 кв. м в Одеській області становить 21 265 грн. З урахуванням коефіцієнта 2 максимальна ціна за 1 кв. м для Одеси становить 42 530 грн.

Площа житла

Максимальна площа залежить від складу сім’ї та становить 52,5 кв. м для однієї особи. Додатково — 21 кв. м на кожного наступного члена сім’ї.

Наприклад, для сім’ї з трьох осіб максимальна площа становить 52,5 + 21 + 21 = 94,5 кв. м.

Фінансова спроможність позичальника

Банки-учасники (Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Sense Bank, Sky Bank, Глобус, Радабанк) проводять оцінку платоспроможності позичальника. Щомісячний платіж за кредитом не повинен перевищувати 50% офіційного доходу сім’ї.

Припустимо, сім’я з двох осіб хоче придбати квартиру в Києві площею 73,5 кв. м (52,5 + 21 кв. м). Максимальна вартість 1 кв. м у Києві у 2025 році — 46 700 грн (з урахуванням коефіцієнта 2). 

Таким чином виходить:

• загальна вартість квартири: 73,5 кв. м × 46 700 грн = 3 432 450 грн;
• перший внесок (20%): 3 432 450 × 0,2 = 686 490 грн;
• сума кредиту: 3 432 450 – 686 490 = 2 745 960 грн.

При ставці 7% та терміні 20 років щомісячний платіж становитиме приблизно 17 500 грн (за ануїтетною схемою). Якщо сім’я має офіційний дохід від 35 000 грн, банк може схвалити такий кредит.

Хто може отримати максимальну суму кредиту

Для отримання максимальної суми кредиту позичальник має відповідати умовам програми:

1. Вік: від 18 до 70 років на момент погашення кредиту.
2. Платоспроможність: офіційний дохід, який дозволяє обслуговувати кредит.
3. Відсутність санкцій: позичальник не має перебувати під санкціями.
4. Обмеження щодо нерухомості: у власності позичальника та його сім’ї не повинно бути житла площею понад 52,5 кв. м на одну особу + 21 кв. м на кожного наступного члена сім’ї. Якщо протягом останніх 12 місяців була продана нерухомість, це також враховується.

Пільгову ставку 3% можуть отримати:

• військовослужбовці за контрактом;
• учасники бойових дій;
• медики, педагоги, науковці державної або комунальної форми власності;
• внутрішньо переміщені особи (ВПО) з тимчасово окупованих територій.

Ставка 7% доступна для всіх інших громадян України, які не мають власного житла або потребують покращення житлових умов.

Обмеження та підводні камені

Зміна ставки після 10 років

З вересня 2024 року для нових договорів діє правило: перші 10 років ставка становить 3% або 7%, а з 11-го року вона зростає до 6% або 10% відповідно. Це може збільшити щомісячний платіж, хоча за 10 років основна сума кредиту значно зменшиться.

Додаткові витрати

Окрім першого внеску, позичальник сплачує:

1. Комісію за надання кредиту (до 1% від суми).
2. Страхування нерухомості (0,25%–1,25% на рік).
3. Послуги нотаріуса (близько 10 000 грн).
4. Оцінку майна (для вторинного ринку, 5 000-7 000 грн).

Обмеження щодо житла

Для пільгової категорії (3%) житло має бути введено в експлуатацію не більше 3 років тому, для ставки 7% — не більше 10 років. Житло не може розташовуватися на тимчасово окупованих територіях або в зонах активних бойових дій.

Ризики для військових

Військовослужбовці на передовій можуть зіткнутися з труднощами при отриманні кредиту через підвищені ризики, які банки враховують при оцінці.

Що ще варто знати українцям

Понад половину кредитів, виданих за програмою "єОселя" з початку 2025 року (а саме 58%), спрямували на придбання нового житла. Такий фокус на первинний ринок нерухомості зумовлений необхідністю підтримати економіку країни в умовах війни, зокрема через стимулювання будівельної галузі. 

Також ми повідомляли, що український ринок нерухомості зараз переживає нелегкі часи, адже кількість операцій з купівлі житла суттєво зменшилася. Попри зростання доходів громадян та порівняно доступні ціни, попит залишається низьким. Головною причиною є війна, що породжує невизначеність і змушує українців відкладати такі значні покупки.