Помилки забудовників — як уникнути судів і втрати інвесторів

Будівництво — це складний багаторівневий процес, де юридична архітектура не менш важлива, ніж бетон і арматура. Якщо на початку проєкту проігнорувати правові нюанси, на пізніших етапах це може обернутися конфліктами, судовими процесами, штрафами або зупинкою робіт.

З мого досвіду більшість таких проблем закладаються ще на старті — коли проєкт ще тільки оформлюється, а ризики здаються далекими. У цій колонці я розповім, як цього уникнути.

На старті: не поспішати, а продумати

Найпоширеніша помилка — формувати юридичну модель "по дорозі". У забудовника вже є ділянка, інвестор готовий вкладати, а дозвіл — майже на руках. Залишилося тільки "оформити". Але саме на цьому етапі відбувається фатальна помилка: структура проєкту не витримує змін, бо її не заклали правильно.

Серед ключових питань, які слід вирішити на старті:

1. Схема взаємодії між учасниками. Наприклад, якщо девелопер і власник ділянки мають різних бенефіціарів, варто одразу зафіксувати: хто і в яких частках фінансує роботи, як розподіляється прибуток, хто ухвалює ключові рішення. Без цього дрібна суперечка може перерости у судовий спір, який паралізує проєкт.
2. Податкове планування. Варто заздалегідь обрати механізм залучення коштів: кооператив, продаж майнових прав, облігації, деривативи тощо. Кожен має свої податкові, юридичні й репутаційні наслідки. Також слід оцінити, як держава й суди ставляться до кожної моделі.

Ці речі формують юридичний "каркас" проєкту. Якщо його не передбачити — будь-яка зміна в процесі реалізації (нова черга, інший підрядник, зміна інвестора) може зруйнувати всю конструкцію.

Типові юридичні ризики, які з’являються вже в процесі

На практиці ми бачимо п’ять основних типів помилок, які виникають у забудовників:

1. Проєктування "з розмахом", без урахування будівельних норм. Часто замовник хоче максимум площ при мінімальних витратах, і архітектор "погоджується". Це може призвести до проєктів, які не відповідають ДБН — наприклад, з виходом за межі ділянки або зайвими поверхами. Наслідки — штрафи, відмова в прийнятті в експлуатацію, демонтаж частини споруди.
2. Початок фінансування до отримання дозволів. У гонитві за обігом коштів забудовники залучають інвесторів ще до отримання містобудівних умов або дозволу на будівництво. Це підриває довіру, створює підстави для кримінальних проваджень, а іноді — втрата всього фінансування.
3. Недопрацьована договірна база. Наприклад, немає чітко прописаного графіку виконання робіт, порядку приймання етапів, штрафів за затримку. Це відкриває простір для зловживань і конфліктів з підрядниками, постачальниками чи інвесторами.
4. Відсутність контролю за підрядниками. Навіть з правильно оформленими договорами буває, що на будівельному майданчику починається хаос: порушення строків, неякісні матеріали, зриви графіку. Юридична модель має передбачати механізм оперативної заміни виконавця, технічного аудиту, фіксації порушень.
5. Різні договори для різних інвесторів. Практика давати "кращі умови" окремим покупцям — шлях до нестабільності. Якщо суд визнає дискримінацію або неузгодженість умов — це може скасувати частину угод і створити лавину позовів.

Роль професіоналів: не формальність, а гарантія стабільності

Ключовий чинник успішного девелопменту — це команда з досвідом. Це стосується не лише юристів, а й інженерів, архітекторів, підрядників, які працюють із монополістами (водоканалами, обленерго тощо).

Юрист має розуміти не лише закон, а й практику роботи з держорганами, специфіку місцевого самоврядування, порядок отримання МУО, дозволів на будівництво, типові спірні ситуації у сфері нерухомості.

Найбільша перевага досвідчених радників — у тому, що вони запобігають проблемам ще до їхнього виникнення. А це завжди дешевше, ніж виправляти наслідки.

Забудова потребує не лише технічного, а й юридичного фундаменту

Будівельний проєкт — це не лише бетон і технічна документація. Це юридична модель, фінансова логіка, податкова структура, система взаємодії між учасниками. І всі ці речі мають бути опрацьовані до початку активних дій.

Успішний проєкт — це проєкт, де проблеми не виникають. А якщо виникають — мають передбачене рішення.

Майже всі затримки, конфлікти, скасовані дозволи, заморожені об’єкти — це наслідок слабкого планування. Але цих помилок можна уникнути.

Головне — закладати фундамент не лише під будівлю, а й під юридичну безпеку.