Купівля земельної ділянки: які об'єкти несуть найбільші ризики

Купити ділянку й побудувати на ній бізнес — ще не означає зберегти її. Землі біля водойм, у лісах чи охоронних зонах мають приховані "підводні камені", які можуть забрати мільйонні інвестиції інвестора або власника. Судова практика доводить, якщо в історії землі є бодай один незаконний крок, реєстрація права власності вас не захистить.

Сайт Новини.LIVE дізнавався як вберегти бізнес від несподіваних "сюрпризів" зі сторони влади та інших правозахисних організацій.

Від купівлі яких ділянок варто утриматись

За словами експертів, найбільшу загрозу для інвесторів становлять об'єкти з проблемним минулим та істотними обмеженнями у використанні.

При купівлі чи інвестуванні варто знати наступні деталі:

1. Землі з сумнівною історією. Це ділянки, незаконно виведені з державної чи комунальної власності, зокрема колишні лісові землі. Через деякий час держава має повне право вимагати володіння цих земель у свою власність.
2. Водний фонд та прибережні смуги. Прибережні захисні смуги мають жорсткий режим охорони, де будівництво заборонено. Крім того, власник зобов'язаний забезпечити вільний доступ громадян до водойми.
3. Наявність охоронних зон магістральних трубопроводів, електромереж, природоохоронних чи археологічних територій унеможливлює реалізацію будівництва чи інших проєктів.
4. Відсутність кадастрового номера або невідповідність даних кадастру фактичному правовому статусу землі можуть зробити покупця землі учасником судового процесу.
5. Купівля ділянки з розрахунком на подальше будівництво є ризикованою. Адже зміна призначення має відповідати містобудівній документації.

Що означає принцип "книжкового володіння"

Книжкове володіння — це юридичний та фактичний стан, коли власник оголошує про своє право на нерухоме майно, зокрема на земельну ділянку, через запис у державному реєстрі. Хоча фактичного володіння чи фізичного контролю над річчю може й не бути. На цьому підході базується концепція Верховного Суду. 

Від цього залежить правильний вибір способу судового захисту:

1. Віндикаційний позов застосовується, коли власник втратив володіння право власності і вимагає витребувати майно з чужого володіння. Суд при цьому оцінює добросовісність набувача.
2. Негаторний позов подається, коли власник не втратив володіння, але йому створюють перешкоди у користуванні чи розпорядженні майном.
3. Кондикційний позов стосується випадків повернення майна або коштів, набутих чи збережених без належної правової підстави.

Користування землями, що зазначаються як пам'ятки

Землі під пам'ятками археології мають відповідати спеціальному режиму самої пам'ятки. При цьому захист держави має бути пропорційним. Вимоги щодо повернення не можуть стосуватися всієї ділянки, якщо спірною є лише її частина.

Як мінімізувати ризики перед купівлею

Перед укладенням угоди власникам та інвесторам необхідно провести комплексний юридичний аналіз:

• дослідити повну історію формування ділянки та переходу прав на неї;
• зіставити відомості Державного земельного кадастру та містобудівну документацію;
• перевірити наявність водних об'єктів, лісів, охоронних та природоохоронних зон, пам'яток культурної спадщини;
• перевірити наявність судових спорів щодо об'єкта та суміжних земель;
• здійснити виїзд та перевірити фактичне розташування ділянки.

Ретельна перевірка дозволяє відповісти на головне питання: чи вдасться безпечно та законно реалізувати ваші плани на обраній землі.

Що ще варто знати

Нещодавно Новини.LIVE розповідали, що робити, якщо сусід порушив межі ділянки при будівництві. Про порушення може свідчити ситуація, коли сусід без законних підстав користується частиною вашої ділянки. Однак визначати межу лише парканом не варто.

Також Новини.LIVE повідомляли, коли не треба сплачувати податок при продажі земельної ділянки. Податковим кодексом встановлено, що дохід від продажу успадкованої земельної ділянки може не оподатковуватися, якщо дотримуватись певних норм. У такому разі не завжди доведеться сплачувати податки.