Податки для нерезидентів у 2025 — коли платити 0%, а коли 18%

Нерезиденти, які продають нерухомість в Україні, можуть потрапити у фіскальну пастку. Формально вони мають ті самі правила, що й резиденти — але ставка ПДФО часто вища, а логіка оподаткування суперечлива. Хто звільняється, хто сплачує 18% і як це виправити — пояснюю нижче.

Податкова пільга, яка працює і для нерезидентів

Резиденти України мають право продати квартиру або приватизовану ділянку без ПДФО і військового збору — якщо це перший продаж у році, а право власності тривало понад три роки. Менше відомо, що така сама пільга працює і для нерезидентів. У роз’ясненнях податкової служби зазначено: якщо нерезидент продає один об’єкт житлової нерухомості, який був у власності понад 3 роки, і дотримано умови пункту 172.1 ПКУ, — він також звільняється від оподаткування.

Скажімо, якщо громадянин іншої країни володіє квартирою в Києві з 2018 року і продає її у 2025 — без додаткових угод, без інших продажів у році — він не платить ані 18% ПДФО, ані 1,5% військового збору.

Коли 18% від повного доходу

Якщо нерезидент продає нежитловий об’єкт (офіс, апартаменти, паркомісце) або другий об’єкт протягом одного року, — він не має права на пільгу. У такому разі дохід обкладається ПДФО за ставкою 18%, база — повна сума, без права на вирахування витрат. Тобто навіть якщо об’єкт продається з мінімальним прибутком або в нуль, податок обчислюється від усієї вартості, зазначеної в договорі.

У резидента в такій ситуації ставка — лише 5%, але нерезидент позбавлений цього варіанту. Саме тому перший продаж нерухомості для нерезидента може виявитися найбільш обтяжливим.

Парадокс другої операції

Згідно з Податковим кодексом, з третьої операції (або другої — якщо йдеться про нежитлову нерухомість) податок стягується вже з прибутку: тобто з різниці між доходом і витратами на придбання або будівництво. Ставка лишається 18%, але податок може бути значно меншим, якщо вартість підтверджена документально.

Виходить парадоксальна ситуація: перший продаж об’єкта оподатковується найсуворіше — 18% від доходу. А вже другий — 18% від прибутку. Навантаження може бути меншим, попри більший масштаб операції.

Як знизити податкове навантаження

• Сплануйте черговість продажів. Якщо ви володієте кількома об’єктами, почніть із того, який може бути звільнений від оподаткування (наприклад, житло, що перебуває у власності понад 3 роки). Далі — маловартісний об’єкт (гараж), а вже потім дорогий офіс чи комерція. Наприклад, якщо завдання — продати гараж за невелику суму, квартиру за високу та офісне приміщення — теж за високу, доцільна послідовність: спершу житло (за можливості з нульовою ставкою), потім гараж, а офіс — останнім, із можливістю оподаткування з прибутку.
• Посилайтесь на конвенції. У більшості міжнародних угод Україна гарантує податкову недискримінацію. Наприклад, у статті 23 Конвенції з Ірландією прямо зазначено: громадяни іншої держави не можуть оподатковуватись гірше, ніж українці. Це дає змогу апелювати до зменшення ставки.
• Фіксуйте витрати. Якщо операція обкладається з прибутку, треба мати підтвердження витрат на купівлю, ремонт, нотаріальні послуги тощо.

Правила однакові — але наслідки різні. Саме так можна описати оподаткування нерезидентів, які продають нерухомість в Україні. Якщо не врахувати всі тонкощі, можна переплатити тисячі доларів. Якщо ж діяти стратегічно — спершу продати житло, грамотно задокументувати витрати й, за потреби, послатися на міжнародні норми — податкове навантаження можна суттєво зменшити. Іноді — до нуля.