Защита прав добросовестных приобретателей в 2025 году

Защита права собственности в Украине является довольно актуальным и сложным вопросом, а защита частной собственности от исков государства - особенно острой темой.
За историю независимости Украины из государственной и коммунальной собственности в частную выбыло немало объектов недвижимости. В большинстве случаев такая передача была законной. Однако есть немало ситуаций, когда имущество выбыло из государственной собственности не в установленном законом порядке - с нарушением процедуры приватизации, из-за подделки документов и тому подобное. В таких случаях государство приобретает право вернуть имущество путем обращения в суд.

Проблема в том, что иногда государство затягивало с возвратом, а в это время имущество продавалось. Право собственности переходило к новым лицам, которые не знали о нарушении. Таких итераций могло быть несколько. Однако даже в этом случае государство, как законный владелец, могло истребовать имущество от добросовестного приобретателя. Это противоречило нормам Конвенции о защите прав человека и основополагающих свобод, и ЕСПЧ неоднократно признавал нарушения со стороны Украины.

Закон № 4292-IX: ключевые изменения в 2025 году

Ситуация изменилась после принятия Закона Украины № 4292-IX от 12 марта 2025 года. Им статья 388 ГК Украины дополнена новой нормой, ограничивающей право государства на истребование имущества от добросовестных приобретателей.
Ключевые нововведения:

1. имущество не может быть истребовано, если с момента его выбытия из государственной или коммунальной собственности прошло более 10 лет;
2. в случае истребования имущества в пользу государства или территориальной общины суд обязательно решает вопрос о компенсации добросовестному приобретателю.

Эти нормы соответствуют практике ЕСПЧ: отсутствие компенсации добросовестному приобретателю часто признавалось нарушением статьи 1 Первого протокола Конвенции.

Компенсация в фокусе судебной практики

Новые положения уже влияют на судебную практику. Закон требует, чтобы истец — орган государственной власти или местного самоуправления — при подаче иска осуществил оценку стоимости имущества и внес соответствующую сумму на депозитный счет суда.
Эти требования имеют обратное действие и применяются даже к искам, которые были поданы до принятия закона, но не рассмотрены судами первой инстанции. В результате, суды начали оставлять исковые заявления без движения с предоставлением срока на устранение недостатков. Если истец не успевает — иск возвращается, а производство закрывается.

Конец злоупотреблениям негаторным иском

Изменения претерпела и статья 391 ГК Украины. Она теперь прямо предусматривает, что споры относительно имущества, выбывшего из государственной или коммунальной собственности, должны решаться по правилам статей 387 и 388 ГК Украины.
До этого суды часто исходили из того, что некоторые объекты (например, прибрежные земли) не могут быть в частной собственности, следовательно, право частной собственности не возникало. В таких случаях государство обращалось с негаторным иском об устранении препятствий в пользовании. Это позволяло обойти исковую давность.

Закон № 4292-IX делает невозможным дальнейшее использование этой правовой конструкции. Добросовестные приобретатели могут снова опираться на институт исковой давности, присущий виндикационному иску.

Национальная защита вместо ЕСПЧ: что меняется для владельцев

Принятие Закона № 4292-IX закладывает основу для эффективной защиты права собственности добросовестных приобретателей в украинских судах. Это уменьшает потребность в обращении в ЕСПЧ.
Владельцы получают больше инструментов:

1. основания для возврата иска из-за несоблюдения новых требований;
2. шанс получить компенсацию даже в случае проигранного дела;
3. возможность защитить себя через срок исковой давности.