Как изменился рынок вторичной недвижимости в Украине за время войны

После начала боевых действий власти Украины с целью предотвращения злоупотреблений с недвижимостью закрыли доступ к государственным реестрам. Но месяц назад Кабинет Министров немного ослабил ограничения, что позволило осуществлять некоторые соглашения. Новини.LIVE решило разобраться, как изменился рынок недвижимости в Украине за время войны и какие у него перспективы на будущее.

Что можно, что нет

В начале мая Кабмин возобновил доступ к реестру имущественных прав, что позволило заключать сделки на рынке недвижимости. Но некоторые ограничения все же сохраняются. В частности, соглашения могут удостоверять не все нотариусы, а только не замеченные в злоупотреблениях и включенные в отдельный список Министерства юстиции. По состоянию на сегодня (и еще в течение месяца после прекращения военного положения) запрещено совершать действия с недвижимостью по доверенности, передавать имущество в уставные капиталы обществ и получать его в связи с выходом из них, отчуждать имущество раньше, чем через месяц после получения его в собственность. Также запрещено совершать нотариальные действия с недвижимостью за пределами области, где она расположена.

Читайте также: Жилье в Одессе: дешево как никогда

Кроме того, остается закрытым доступ и к Земельному кадастру, что делает пока невозможной продажу земли и расположенных на ней сооружений. Но сделки по купле-продаже квартир уже заключать можно. Новости.LIVE решили проанализировать изменения на рынке вторичной недвижимости по трем городам, которые станут географическим индикативом для всей страны, – Львову, Киеву и Харькову.

Запад активизировали переселенцы

По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АФНУ) Юрия Питы, во Львовской области, как и в других западных регионах страны, рынок вторичной недвижимости во время войны почти не останавливался: предложения были достаточно активны, и поэтому цены по сравнению с довоенным периодом почти не изменились.

Это произошло за счет вынужденных переселенцев и в связи с тем, что многие жители этих областей остались в стране. Корректировка цен произошла процентов на 10, но цены снизились в дорогих сегментах, а в эконом-сегменте остались на том же уровне, который был до войны

Свой анализ украинского рынка недвижимости провела и команда Flatfy (проект ЛУН). Она сравнила данные за май этого года и октябрь 2021-го. Согласно результатам исследования, во Львовской области спрос на покупку жилья на вторичном рынке сократился на 21%, но предложение упало гораздо больше - на 81%. Поэтому и цена на покупку жилья в этом западном регионе выросла на 64%.

У Киева деньги на квартиры есть

В Киеве ситуация на вторичном рынке недвижимости несколько иная, чем на западе. «В Киеве спрос снизился, и на рынке в центральных регионах страны не наблюдается такой активности, как в западных. Сделок заключается немного, цены пытаются удерживаться на довоенном уровне, и продавцы еще не готовы их снижать, хотя покупатель ожидает, что цены будут падать», – пояснил президент АФНУ.

Но Киев всегда был денежным городом, и даже в такие беспокойные времена есть желающие выложить десятки тысяч долларов, чтобы купить недвижимость. По словам Юрия Питы, у покупателей есть бюджеты на покупку жилья в столице и на 70 тысяч, и на 80 тысяч, и даже на 100 тысяч долларов. «Возможности и желание покупать есть», - описал ситуацию по столице президент АФНУ.

Согласно данным Flatfy, в Киевской области (вместе со столицей) спрос на жилье в мае этого года по сравнению с октябрем прошлого года сократился на 52%, предложение снизилось всего на 25%, а стоимость приобретения недвижимости выросла на 55%.

Юрий Пита считает, что ситуация с ценами в столице должна измениться: «По нашим ожиданиям, цены должны снизиться в среднем на 20%. И период июнь-июль будет показательным».

Восток пострадал больше всего

На востоке, очевидно, ситуация на рынке недвижимости самая плохая. Новости.LIVE опирались на пример Харькова. По словам Юрия Питы, в Харькове, где ситуация гораздо опаснее, рынка вторичной недвижимости как такового практически нет. «Есть единичные соглашения, но как правило, они были запланированы еще до войны и сейчас просто завершаются. А поскольку сделок очень мало, то ориентироваться по ценам достаточно сложно. Но есть ожидание, что на рынке произойдет падение на 40%», – сказал президент АФНУ.

Flatfy сообщил, что в Харьковской области спрос на недвижимость свелся почти к нулю – он упал на 91%, предложение сократилось на 79%, а стоимость жилья снизилась на 33%.

Рынок сдерживают ограничения

Помимо военных действий и неуверенности собственников и покупателей жилья, рынок сдерживают и административные барьеры. Как пояснил Юрий Пита, сейчас, например, запрещено продавать жилье по доверенности, а поскольку многие владельцы уехали за границу, то они, может, и хотели бы продать, но просто не могут это сделать. «А возвращаться сюда только для того, чтобы подписать договор, люди не будут», – сказал он.

Второй барьер на рынке недвижимости – не работает Единый государственный демографический реестр, из-за чего невозможно снять лицо с регистрации и, соответственно, зарегистрировать тоже. Это то, что называлось раньше «прописка». «Никто не захочет покупать квартиру, если там прописаны другие люди, особенно  несовершеннолетние дети», – пояснил Юрий Пита. Кроме того, сегодня не работают попечительские советы – органы, созданные при местных органах власти, которые, среди прочего, дают разрешение на снятие несовершеннолетних детей с регистрации в квартирах, домах, которое будут продаваться.

Такие административные преграды сдерживают рынок, и в связи с этим отсутствуют многие предложения. И даже если появляются покупатели, они говорят, что не так просто найти квартиру, даже если есть деньги

Президент АФНУ сообщил, что специалисты по недвижимости уже обращались в Кабинет Министров, чтобы разрешили продажу квартир по доверенности. Кабмин объяснил причины запрета: если человек предоставил доверенность и затем отправился, например, в зону боевых действий, где, к сожалению, погиб, то информация о гибели поступит с опозданием. Если квартира по доверенности будет продана уже после смерти доверителя (но до того, как о смерти станет известно), то такая продажа может быть обжалована.

Юрий Пита пояснил, что специалисты по недвижимости предлагали правительству разрешить продажу недвижимости по доверенностям, которые выданы за границей, то есть по доверенностям от тех людей, кто находится в безопасности, но не имеет возможности приехать в Украину.

Читайте также: В Киеве собираются пересмотреть строительные нормы: что изменится

«Если, например, находящиеся за рубежом родители предоставили своим детям, которые пребывают в Украине, доверенность на продажу квартиры, то что может произойти с этими родителями в той же Польше или Болгарии? Ничего. А это разрешение значительно улучшило бы положение на рынке недвижимости», – уверен президент АФНУ.

Для проверки достоверности того, что доверители действительно находятся за границей и не могут заниматься продажей недвижимости, можно было бы, считает Юрий Пита, разрешить нотариусам делать запросы в миграционную или пограничную службу о том, действительно ли человек уехал за границу и еще не вернулся.

Прогнозы нечеткие, но тренды просматриваются

По словам Юрия Питы, прогноз по ценам на недвижимость на ближайшее время (июнь-июль-август) можно сделать следующий: на западе (Львов) цены не изменятся, в центре (Киев) – упадут на 20%, на востоке (Харьков) – упадут на 40%. Но что касается прогнозов на более отдаленную перспективу, то их делать трудно.

Прогнозировать на конец года и на следующий год сложно, но можно сказать однозначно: довоенных цен не будет по всей Украине

При этом прогноз состояния вторичного рынка будет зависеть от рынка новостроек, который всегда конкурировал со вторичным рынком и был с ним тесно связан. Сейчас, по словам президента АФНУ, строительство остановилось, и активного предложения уже не будет. Покупатель начнет смотреть на вторичный рынок. Кроме того, все будет зависеть и от общей ситуации в ведущей войну стране.