Украина потеряла 13% жилья — время для новой жилищной политики

На Варшавской международной выставке ReBuild Ukraine: Construction & Energy я убедилась, что мы уже не живем в парадигме "после победы". Восстановление происходит параллельно с войной. И если сейчас мы не создадим новую жилищную политику, потеряем годы, десятилетия и миллионы людей, которым негде жить.

В Украине разрушено более 13% жилищного фонда. Спрос превышает 600 млн кв. м площади, которую нужно построить заново. Даже если бы мы работали в довоенных темпах, понадобилось бы около 60 лет, чтобы покрыть дефицит. Поэтому вопрос уже не в "восстановлении", а в новой системе, способной работать в реальности войны и восстановления.

На Recovery Construction Forum 4.0 в Варшаве, где я модерировала дискуссионную панель, это звучало особенно откровенно. Перед нами одновременно стоят три задачи:

• обеспечить доступное жилье украинцам;
• дать предсказуемость международным партнерам;
• установить понятные правила игры для бизнеса.

Среди ключевых барьеров — избирательная бюрократия и разрешительная система, непредсказуемые действия правоохранительных и фискальных органов, отсутствие инструментов для снижения рисков иностранных инвесторов, а также падение количества разрешений на новое строительство в 5–6 раз. Это парализует рынок. Иностранный партнер должен быть уверен, что проект реализуют в заявленных параметрах без искусственных препон или риска отмены разрешений.

Два типа инвесторов, критически важных для страны

Во-первых, внутренний капитал украинских семей. Люди готовы вкладывать, но рынок не предлагает понятных условий. Доступная ипотека сейчас обеспечивает лишь 1–2 млрд грн кредитов в месяц, что для такой экономики является недостаточным. Чтобы изменить ситуацию, стоило бы предоставить возможность десяткам тысяч семей купить собственное жилье. Тогда появится устойчивый спрос, и девелоперы смогут запускать новые проекты.

Во-вторых, международные партнеры, которые боятся не столько войны, сколько непредсказуемости. Они готовы выходить на рынок, но ждут гарантий, что разрешение на строительство будет иметь стабильный статус и не будет пересматриваться без понятных оснований, а на пути реализации не возникнет искусственных препон. Именно поэтому жилищная политика должна содержать ответы на вопросы страхования военных рисков, гарантии завершения объектов, механизмы решения спорных ситуаций.

Когда такие условия появятся, инвестиции придут. Украинская недвижимость сейчас очень конкурентна: жилые проекты окупаются за 10–15 лет, коммерческие — за 7–10, что значительно выгоднее, чем в большинстве стран Западной Европы.

Наш кейс инвестор заходит даже во время войны

Sigma+ реализует совместный проект по завершению нескольких недостроенных объектов. Иностранный партнер, который два года изучал рынок, решил войти вопреки войне, потому что видит экономическую логику: прибыльность строительных проектов 30–40%, что выше показателей многих развитых стран. Мы хотим, чтобы этот кейс стал масштабируемым для десятков украинских компаний, которые имеют качественные проекты, но не хватает оборотного капитала.

Восстановление должно быть не только быстрым, но и разумным

Украина формирует новую философию жилья. Речь идет об энергоавтономных домах, устойчивости к рискам безопасности, а также модульных и индустриальных технологиях, позволяющих возводить целые кварталы за месяцы. Кто первым масштабно интегрирует такие решения, станет лидером рынка. Для инвесторов быстрое строительство — это быстрый возврат вложенных средств.

Почему инвестировать в Украину возможно и выгодно

В Варшаве было видно, что партнеры готовы помогать Украине. Но они хотят концепцию, правила и ответственных. Для Sigma+ это событие стало возможностью показать, что техническая предсказуемость, системный аудит и финансовая прозрачность делают рынок восстановления инвестиционно привлекательным даже во время войны. И это критично для Украины: от того, насколько эффективно мы создадим новую жилищную политику, зависит, останутся ли украинцы жить в Украине.