Социальная аренда даёт стабильность и открывает Украине €50 млрд

Социальная аренда — это инструмент, закрывающий пробел между дорогой рыночной арендой и сложной ипотекой. Она позволяет семьям платить прогнозируемую сумму, рассчитанную в соответствии с их доходом и прозрачными правилами. Для людей это означает стабильность и ощущение дома, для общин — инструмент развития, а для экономики — возвращение рабочей силы и налогов. Для государства это ещё и требование ЕС, выполнение которого открывает доступ к €50 млрд по программе Ukraine Facility.

Что такое социальная аренда

Социальная аренда — это доступное жильё, когда расходы на него не превышают ориентировочно 25–30% дохода семьи. Ставка рассчитывается по понятной формуле из трёх составляющих. Первое — доход нанимателя: платёж корректируется так, чтобы семья реально могла его потянуть; в определённых случаях ставка может быть даже ниже расходов на фактическое содержание жилья. Второе — рыночная цена: применяется фиксированный процент от средней стоимости аренды на рынке; ориентир — около 65% от частной аренды. Третье — затратность: в формулу включаются расходы на содержание дома, страхование и другие операционные затраты. Договоры — долгосрочные, с прозрачной индексацией, запретом субаренды и одинаковыми правилами для всех. Арендодатель ежегодно проводит мониторинг доходов нанимателя; если среднемесячный совокупный доход два года подряд превышает установленные пределы, это основание для прекращения договора — чтобы инструмент оставался адресным.

Зачем это людям

Во-первых, социальная аренда даёт предсказуемость: платежи привязаны к доходу, а не к настроениям рынка. Во-вторых, это доступность: для отдельных категорий может быть предусмотрена частичная или даже полная компенсация арендной платы государством. Наконец, это мобильность. Наряду с классической арендой мы планируем запустить аренду с правом выкупа (rent-to-own) — когда регулярные платежи засчитываются в стоимость жилья. А при определённых условиях — например, через 10 лет аренды, семья может стать его собственником.

Как это будет работать в Украине

Базой станет фонд социального жилья — государственный и муниципальный. Часть фонда планируется сформировать через инвентаризацию имеющихся объектов, в том числе недостроев, которые дешевле достроить или реконструировать, чем возводить с нуля. К участию смогут присоединиться и частные владельцы жилья — с налоговыми преференциями, как это принято в странах ЕС. Платежи арендаторов, а также возможное субсидирование государством, создадут револьверный ресурс для расширения фонда. Прозрачность обеспечит единая информационно-аналитическая система в сфере жилья. Все бумажные списки переходят в цифровую очередь: человек подаёт заявку онлайн, вносит перечень необходимых для системы данных, видит свой статус и движение очереди, а общество и доноры получают инструмент мониторинга без "ручного режима".

Европейский опыт, который берём за основу

В Нидерландах социальное жильё строят негосударственные фонды и сдают по субсидированным ставкам; в Амстердаме его доля превышает 50%. Рост цен в этом сегменте ограничен 4,3% в год. Фонды могут продавать квартиры своим арендаторам, а маржа от перепродажи делится между фондом и продавцом — деньги идут в новые проекты. В Дании некоммерческое жильё находится в собственности государства и муниципальных организаций. Принцип — доступность независимо от дохода или возраста. Очереди — открытые и прозрачные; арендная плата идёт на содержание и реинвестируется в строительство нового жилья. Провайдеры имеют налоговые преференции, что делает конечную стоимость ниже рыночной. В Великобритании потребность в социальной аренде стимулирует высокие темпы строительства: в 2022 году сектор получил почти £3,2 млрд; прирост предложения — +26% между III кв. 2020 и III кв. 2021; завершено 63 950 объектов; по состоянию на II кв. 2023 — около 88 000 домов для аренды. В Финляндии центр ARA при Министерстве окружающей среды предоставляет гранты, субсидии и гарантии на строительство и реконструкцию (с энергоэффективностью), мониторит фонд и может компенсировать арендные платежи в государственном жилье. В Германии применяют двойной подход: субъектное субсидирование домохозяйств и объектное — для инвесторов социального жилья с фиксацией арендной ставки. Доступны долгосрочные низкопроцентные кредиты и земельные участки на выгодных условиях.

Что нужно принять

Для запуска социальной аренды необходимы три закона:

1. Рамочный законопроект "Об основных принципах жилищной политики", которым отменяется Жилищный кодекс Украины, принятый ещё в советское время. Он станет стартом масштабной жилищной реформы и создаст основу для появления современных инструментов жилищной политики.
2. Законопроект "О жилищном фонде социального назначения" — с определением социальной аренды, правил ценообразования и индексации, проверки права участия, запрета субаренды, механизмов формирования фонда через инвентаризацию, конверсию, реновацию и работу револьверного фонда.
3. Законопроект об управлении фондом — стандарты операторов и сервиса, чёткие правила администрирования.

Параллельно запускается цифровая система — чтобы очереди были прозрачными и контролируемыми обществом и донорами.

Когда и за какие средства

Мы вместе с общинами готовим пилоты. Европейский инвестиционный банк при поддержке Европейской комиссии рассматривает возможность предоставить до 200 млн евро ряду общин средства на создание муниципальных фондов социального жилья. Это позволит развернуть первые десятки объектов и отработать модель до масштабирования.

Почему мы это должны сделать обязательно

Принятие указанных законопроектов прямо вписано в наше международное обязательство: "обновленное жилищное законодательство, которое предусматривает, в частности, и запуск социальной аренды, — требование ЕС, который предоставляет нам 50 млрд евро по программе Ukraine Facility". Но даже без этого аргумента ответ тот же: социальная аренда даёт людям предсказуемость и ощущение дома, общинам — инструмент развития, а экономике — возвращение рабочей силы и налогов. Наш приоритет — чтобы социальная аренда в Украине стала реальной опцией для семей уже в ближайшее время. Мы дорабатываем законы, запускаем цифровую систему, готовим пилоты и финансовые механизмы, в том числе rent-to-own. Это честные правила вместо хаоса, длинные деньги вместо латания дыр и прозрачность вместо "ручного режима". Возвращение людям ощущения дома — это лучшая инвестиция в восстановление страны.