Захист права власності добросовісних набувачів у 2025 році

Захист права власності в Україні є доволі нагальним та складним питанням, а захист приватної власності від позовів держави — особливо гострою темою.
За історію незалежності України з державної та комунальної власності у приватну вибуло чимало об’єктів нерухомості. У більшості випадків така передача була законною. Проте є чимало ситуацій, коли майно вибуло із державної власності не у встановленому законом порядку — із порушенням процедури приватизації, через підробку документів тощо. У таких випадках держава набуває право повернути майно шляхом звернення до суду.

Проблема в тому, що іноді держава зволікала з поверненням, а в цей час майно продавалось. Право власності переходило до нових осіб, які не знали про порушення. Таких ітерацій могло бути кілька. Проте навіть у цьому разі держава, як законний власник, могла витребувати майно від добросовісного набувача. Це суперечило нормам Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, і ЄСПЛ неодноразово визнавав порушення з боку України.

Закон № 4292-IX: ключові зміни у 2025 році

Ситуація змінилась після прийняття Закону України № 4292-IX від 12 березня 2025 року. Ним статтю 388 ЦК України доповнено новою нормою, що обмежує право держави на витребування майна від добросовісних набувачів.
Ключові нововведення:

1. майно не може бути витребувано, якщо з моменту його вибуття з державної або комунальної власності минуло понад 10 років;
2. у разі витребування майна на користь держави або територіальної громади суд обов’язково вирішує питання про компенсацію добросовісному набувачу.

Ці норми відповідають практиці ЄСПЛ: відсутність компенсації добросовісному набувачу часто визнавалась порушенням статті 1 Першого протоколу Конвенції.

Компенсація у фокусі судової практики

Нові положення вже впливають на судову практику. Закон вимагає, щоб позивач — орган державної влади або місцевого самоврядування — при поданні позову здійснив оцінку вартості майна та вніс відповідну суму на депозитний рахунок суду.

Ці вимоги мають зворотну дію та застосовуються навіть до позовів, які були подані до прийняття закону, але не розглянуті судами першої інстанції. У результаті, суди почали залишати позовні заяви без руху з наданням строку на усунення недоліків. Якщо позивач не встигає — позов повертається, а провадження закривається.

Кінець зловживанням негаторним позовом

Змін зазнала і стаття 391 ЦК України. Вона тепер прямо передбачає, що спори щодо майна, яке вибуло з державної або комунальної власності, мають вирішуватись за правилами статей 387 і 388 ЦК України.
До цього суди часто виходили з того, що деякі об'єкти (наприклад, прибережні землі) не можуть бути у приватній власності, отже, право приватної власності не виникало. У таких випадках держава зверталась із негаторним позовом про усунення перешкод у користуванні. Це дозволяло обійти позовну давність.

Закон № 4292-IX унеможливлює подальше використання цієї правової конструкції. Добросовісні набувачі можуть знову спиратись на інститут позовної давності, властивий віндикаційному позову.

Національний захист замість ЄСПЛ: що змінюється для власників

Прийняття Закону № 4292-IX закладає підґрунтя для ефективного захисту права власності добросовісних набувачів в українських судах. Це зменшує потребу у зверненні до ЄСПЛ.
Власники отримують більше інструментів:

1. підстави для повернення позову через недотримання нових вимог;
2. шанс отримати компенсацію навіть у разі програної справи;
3. можливість захистити себе через строк позовної давності.