Нові квартири продаватимуться інакше: що зміниться для забудовників та інвесторів вже у жовтні

10 жовтня набере чинності закон "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", ухвалений Верховною Радою 15 серпня цього року. Ініціатори закону вважають, що він посилить захист українців, які вкладають кошти в будівництво нових квартир. Але опитані Новини.LIVE експерти були не надто оптимістичні у своїх оцінках.

Все для блага інвестора

"Відтепер ринок первинної нерухомості стане прозорішим, а люди, які вкладають кошти в будівництво свого житла, більш захищеними", — так прокоментувала закон голова партії "Слуга народу" Олена Шуляк після підписання його президентом, що запускало закон в дію.

За її словами, тепер інвесторів від шахраїв захищатиме низка додаткових запобіжників. Зокрема, йдеться про те, що забудовники не зможуть продавати квартири, не маючи всіх дозвільних документів. А саме: спочатку забудовник повинен буде отримати всі дозвільні документи, потім він зареєструє спеціальні майнові права на об'єкти, що будуватиме, і тільки після цього зможе розпочати продаж квартир і залучення грошей від інвесторів.

За словами депутатки, кожна квартира має бути зареєстрована в реєстрі речових прав Міністерства юстиції України, як окремий об’єкт майнових прав, і це унеможливить повторний продаж однієї й тієї ж квартири. А інвестори купуватимуть не обіцянки побудувати квартиру, а зареєстровані спеціальні майнові права на нерухомість, які вони зможуть продати, ці майнові права можуть бути предметом іпотеки, що сприятиме розвитку іпотечного кредитування.

Крім того, згідно з новим законом, інвестор має право розірвати невигідний для нього договір із забудовником, якщо забудовник затримає прийняття в експлуатацію житла на строк понад шість місяців, а також якщо змінить характеристики нерухомості.

Також серед переваг закону Олена Шуляк називає те, що девелопер тепер має погоджувати з покупцем нерухомості зміни в проєкті, якщо вони впливають на інтереси останнього.

Ще одна важлива риса — на кожну чергу будівництва встановлюється гарантійна частка нерухомості, яку забудовник не може продати до того, яка об'єкт буде здано в експлуатацію. Ця частка у випадках, коли забудовник не може закінчити будівництво, буде використана для фінансування добудови.

"Впевнена, що цим законом ми нарешті зробили український ринок житлової забудови сучасним, справедливим та цивілізованим", — підсумувала Олена Шуляк.

Спрощення не буде

Опитані Новини.LIVE експерти оцінили цей закон, як такий, що вносить радикальні зміни в роботу будівельного ринку. Керуючий партнер юридичної компанії AS Legal Максим Андрєєв пояснив, що новий закон має фундаментально змінити сформований ринок нерухомості та правила, які діяли на ньому. При цьому він запроваджує багато нововведень у термінологію та процедурність.

Основні й найголовніші з них, на його думку, такі:

• введено спеціальне майнове право та порядок його державної реєстрації;
• відтепер об'єкти будівництва будуть поділятися на майбутні, подільні та неподільні об'єкти незавершеного будівництва;
• законодавець легалізував девелоперську діяльність на рівні закону;
• виникне нове зобов'язання (з відповідною відповідальністю) у забудовника чи девелопера щодо розміщення публічної інформації про об'єкт будівництва від юридичних осіб до технічних характеристик і кількості проданих об'єктів;
• залучення коштів від фізичних та юридичних осіб буде відбуватися виключно шляхом укладення договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості;
• виникає нове зобов’язання у забудовника щодо визначення гарантійної частки в об’єкті, яка не може бути відчужена до завершення будівництва;
• впроваджується додаткова процедура коригування проєктної документації на будівництво у разі залучення коштів інвесторів.

За словами Максима Андрєєва, в цьому законі він бачить сильну державну регуляцію процедури будівництва.

"В цілому, законопроєкт №5091 вводить купу нових процедур як для забудовників, так і для майбутніх інвесторів, які мають ще бути "вдосконалені" після початку дії закону. Процес будівництва буде змінений, але, на нашу думку, в будь-якому випадку, не спрощений", — вважає він.

Також Максим Андрєєв зазначив, що забудовників "чекають" додаткові обов'язки, та у разі їх порушення — санкції. Водночас, такі нововведення можуть напряму вплинути на собівартість житла в бік його подорожчання.

Нові правила не для всіх

Також експерти, попри оптимізм депутатського корпусу, вказали на недоліки нового закону. Адвокатка Transactional Law Boutique Наталія Доценко-Білоус пояснила, що процедура обов'язкової реєстрації речових прав на нерухомість для забудовника або девелопера впроваджується, але відповідного реєстру ще не створено, коли він буде створений (з огляду на те, що всі в країні сконцентровані на війні) — невідомо, а скільки для бізнесу буде коштувати ця додаткова процедура — не зрозуміло.

"Відповідно проєкти, по яких ще не отримані дозволи на виконання будівельних робіт, будуть просто зупинені. Оскільки буде технічна перепона для їх реалізації — вони не зможуть залучати кошти від інвесторів, а кредитів на сьогодні просто немає", — пояснила Наталія Доценко-Білоус.

За словами адвокатки, фактично цей закон ділить всіх забудовників на дві групи: тим, хто вже встиг отримати дозволи на будівництво, не потрібно буде проходити реєстрацію спеціальних майнових прав та витрачати на це гроші, вони просто продовжать працювати, як і раніше. Відповідно для другої групи забудовників, які не отримали дозволи, умови роботи ускладнюються, а витрати — збільшуються, і тому вони будуть не в рівних умовах з тими, хто вже працює на ринку.

Експерт з проблемних питань містобудування Георгій Могильний додав, що в попередні роки забудовники отримували дозволи на будівництво зі значним запасом, особливо активно вони це робили в період пертурбацій — таких як вибори, що ведуть до зміни влади, або ж реформування держорганів, що контролюють будівництво.

"У 2019 році, коли були вибори, дозволів на житло було отримано на 3,5 роки. Загалом вже отримано дозволів на 10-20 млн кв. м житла, і велика кількість житлових комплексів ще навіть не починали будуватись", — зауважив він.

Наприклад, коли влада ліквідовувала ДАБІ (Державну архітектурно-будівельну інспекцію), то тільки у Києві забудовники за 2,5 останні місяці роботи цього органу отримали "про запас" дозволів на два роки вперед. Таким чином, поза дією нового закону буде знаходитись величезна кількість будівництва, на яке норми нового закону не діятимуть.

"На будівництво, на яке отримані ці дозволи, новий закон не діятиме, і це житло можна буде продавати, як завгодно", — зауважив Георгій Могильний, і додав, що якщо аферисти захочуть провернути "схему", то вони просто придбають об'єкт, що вже має дозволи.

На думку Наталії Доценко-Білоус, новий закон загрожує монополізацією будівельного ринку з боку потужних компаній, які мають значний фінансовий ресурс, можуть самі фінансувати будівництво, а з ринку буде витіснено ті компанії, які будують за кошти інвесторів.

"Виконувати вимоги цього закону зможе тільки обмежене коло забудовників, які мають власні кошти, і вони будуть встановлювати свої ціни", — вважає вона.

Не гарантійна гарантія

Скептично оцінює Георгій Могильний і підвищення захисту інвесторів шляхом введення гарантійної частки нерухомості, коштом якої можна буде добудувати будинок у випадку шахрайства чи банкрутства забудовника. Він нагадав, що коли депутати обговорювали цю норму ще у 2017-2018 роках, то йшлося про гарантійну частку в розмірі 25%, потім її знизили до 10%, а тепер, згідно з законом, її встановлення переклали на Кабмін.

Але експерт вважає, що для того, щоб гарантована частка виконувала свою функцію, вона має бути дуже значною. Наприклад, у випадку з банком "Аркада", який збанкрутував два роки тому і не добудував житло, гарантійна частка, щоб її вистачило завершити будівництво, мала б становити мінімум 40-50%. "Ані 10%, ані 20% гарантійної частки не вистачить на добудову жодного об'єкта, де була будівельна афера. Її вистачить лише в тому випадку, якщо забудовник чесно вкладав всі гроші в будівництво, але з якихось причин збанкрутував. А від шахраїв це зовсім не захищає", — вважає Георгій Могильний.

Розкритикував він і норми нового закону, які стосуються узгодження забудовником та інвестором змін до проєкту, та розриву договору між ними. Зокрема, інвестор може розірвати договір з забудовником, якщо затримка введення в експлуатацію об'єкта становить понад шість місяців. Але експерт зауважив, що в такому випадку інвестору буде повернуто лише ті кошти, які він фактично сплатив, а пені та штрафи за затримку він отримає лише в тому випадку, якщо це було передбачено договором.

"Фактично це створює умови, коли інвестор вкладає гроші в будівництво, а при невиконанні забудовником умов договору цей інвестор отримає лише з'їдені інфляцією гроші, які вкладав протягом кількох років", — зауважив Георгій Могильний.

Новий закон встановлює, що без згоди з інвестором забудовник не має права вносити в проєкт будівництва зміни, які впливають на права інвестора. Але при цьому, вказав експерт, депутати встановили виключний перелік таких змін. Наприклад, якщо забудовник хоче побудувати замість 9-поверхового будинку 16-поверховий, то цю зміну він повинен узгодити лише з власниками майбутніх квартир на 9-му поверсі, а не з усіма власниками в будинку, у яких також різко зросте кількість сусідів. А якщо забудовник квартири на 9-му поверсі ще не продав, то й узгоджувати збільшення висотності будинку не потрібно.

Крім того, в законі зафіксовано, що забудовник може змінювати площу квартир на 10% без погодження з інвестором. На думку Георгія Могильного, це означає, що забудовник побудує квартиру більшої площі, а інвестор повинен буде мовчки доплатити за незаплановану площу. Якщо ж забудовник збільшить площу квартири на 20%, а інвестор не зможе заплатити, то останньому залишиться лише розірвати договір. В такому випадку інвестор отримати назад виключно ті кошти, які він сплатив (без будь-яких індексацій), а забудовник отримає квартиру, яку зможе продати за ринковою ціною.