Нелегальна оренда квартир: як податкова відстежує та карає власників нерухомості

У 2026 році приховати дохід від здачі житла стало значно складніше. Податкова служба використовує одразу кілька способів для виявлення власників, які не декларують прибуток від оренди, а звичайна скарга сусідів може стати приводом для перевірки. Якщо факт порушення підтвердиться, орендодавцю доведеться не лише сплатити податки, а й заплатити штрафи та пеню.

Про це у коментарі РБК-Україна розповів керуючий партнер АО "Юридична компанія "WINNER", адвокат Ігор Ясько, передають Новини.LIVE.

Як податкова знаходить нелегальних орендодавців

Ігор Ясько пояснив, що сьогодні податкові органи аналізують одразу кілька джерел інформації, що дозволяють встановити факт неофіційної здачі житла.

Серед найпоширеніших інструментів — аналіз банківських операцій, регулярних грошових переказів, інформації з онлайн-платформ, де розміщуються оголошення про оренду, а також інших цифрових слідів. Крім цього, податківці можуть зіставляти фактичне проживання людей у квартирі з наявними даними.

Додатковим джерелом інформації залишаються звернення громадян. Повідомити про можливе порушення можуть орендарі, сусіди чи будь-які інші особи через електронні сервіси.

За словами юриста, принцип, коли власник був упевнений, що про оренду "ніхто не дізнається", фактично перестав діяти. Регулярні надходження коштів, переписка між сторонами, платіжна історія або навіть повідомлення від сусідів можуть стати підставою для початку перевірки.

Які наслідки може мати перевірка

Сам факт отримання скарги ще не означає автоматичного накладення штрафу. Однак звернення часто стає підставою для збору доказів та проведення перевірки.

Якщо податкова встановить, що власник житла отримував дохід від оренди без його декларування, йому донарахують податок на доходи фізичних осіб у розмірі 18% та військовий збір — 5%.

Крім цього, законодавство передбачає фінансову відповідальність. За перше порушення штраф може становити 25% від суми несплачених податків, а при повторному — вже 50%. Також доведеться сплатити пеню, а в окремих випадках можливе застосування адміністративних санкцій.

Якщо ж сума несплачених податків є значною, а порушення має системний характер, справа може отримати й кримінально-правову перспективу через ухилення від сплати податків.

Як оформити оренду офіційно

Ігор Ясько зазначає, що сьогодні існує кілька законних способів отримувати дохід від оренди житла.

Перший варіант — укладати договір та декларувати дохід як звичайна фізична особа. Другий — зареєструватися як фізична особа-підприємець і працювати за спрощеною системою оподаткування. Також у перспективі можливе використання спеціальних режимів для окремих онлайн-платформ, якщо вони будуть повноцінно впроваджені.

Юрист радить обирати модель залежно від характеру орендного бізнесу. Якщо квартира здається постійно і приносить стабільний дохід, варто проаналізувати доцільність реєстрації ФОП. Якщо ж оренда має епізодичний характер, простішим рішенням може бути офіційне декларування доходів як фізичною особою.

Наразі власники житла, які здають його офіційно, сплачують 18% податку на доходи фізичних осіб та 5% військового збору, тобто загалом 23%. Перерахувати ці кошти до бюджету необхідно протягом 40 днів після завершення кварталу.

За словами експерта, головний висновок для власників житла у 2026 році очевидний: витрати на легальне оформлення оренди значно менші, ніж можливі донарахування, штрафи та судові спори з податковою службою.

Раніше Новини.LIVE розповідали, де в Україні найвищі ціни на оренду житла. У деяких містах, щоб зняти однокімнатну квартиру, доведеться віддати близько 75% середньої зарплати. Найдешевше житло пропонують у прифронтових регіонах. 

Також Новини.LIVE писали, за скільки можна купити квартиру в Туреччині. Вартість залежить від міста, відстані до моря, стану та площі житла, розвинутості інфраструктури тощо. При цьому навіть в курортних містах реально придбати нерухомість за 15 тисяч євро.