Україна втратила 13% житла — час для нової житлової політики

На Варшавській міжнародній виставці ReBuild Ukraine: Construction & Energy я переконалася, що ми вже не живемо у парадигмі "після перемоги". Відбудова відбувається паралельно з війною. І якщо зараз ми не створимо нову житлову політику, втратимо роки, десятиліття і мільйони людей, яким немає де жити.

В Україні зруйновано понад 13% житлового фонду. Попит перевищує 600 млн кв. м площі, яку потрібно звести заново. Навіть якби ми працювали у довоєнних темпах, знадобилося б близько 60 років, щоб покрити дефіцит. Тому питання вже не в "відновленні", а в новій системі, здатній працювати в реальності війни та відбудови.

На Recovery Construction Forum 4.0 у Варшаві, де я модерувала дискусійну панель, це звучало особливо відверто. Перед нами одночасно стоять три завдання:

• забезпечити доступне житло українцям;
• дати передбачуваність міжнародним партнерам;
• встановити зрозумілі правила гри для бізнесу.

Серед ключових бар’єрів — вибіркова бюрократія й дозвільна система, непередбачувані дії правоохоронних та фіскальних органів, відсутність інструментів для зменшення ризиків іноземних інвесторів, а також падіння кількості дозволів на нове будівництво у 5–6 разів. Це паралізує ринок. Іноземний партнер має бути впевнений, що проєкт реалізують у заявлених параметрах без штучних перепон чи ризику скасування дозволів.

Два типи інвесторів, критично важливих для країни

По-перше, внутрішній капітал українських родин. Люди готові вкладати, але ринок не пропонує зрозумілих умов. Доступна іпотека зараз забезпечує лише 1–2 млрд грн кредитів на місяць, що для такої економіки є недостатнім. Щоб змінити ситуацію, варто було б надати можливість десяткам тисяч сімей купити власне житло. Тоді з’явиться стійкий попит, і девелопери зможуть запускати нові проєкти.

По-друге, міжнародні партнери, які бояться не стільки війни, скільки непередбачуваності. Вони готові заходити на ринок, але чекають гарантій, що дозвіл на будівництво матиме стабільний статус і не переглядатиметься без зрозумілих підстав, а на шляху реалізації не виникне штучних перепон. Саме тому житлова політика повинна містити відповіді на питання страхування воєнних ризиків, гарантії завершення об’єктів, механізми розв’язання спірних ситуацій.

Коли такі умови з’являться, інвестиції прийдуть. Українська нерухомість зараз дуже конкурентна: житлові проєкти окупаються за 10–15 років, комерційні — за 7–10, що значно вигідніше, ніж у більшості країн Західної Європи.

Наш кейс інвестор заходить навіть під час війни

Sigma+ реалізує спільний проєкт із завершення кількох недобудованих об’єктів. Іноземний партнер, який два роки вивчав ринок, вирішив увійти всупереч війні, тому що бачить економічну логіку: прибутковість будівельних проєктів 30–40%, що вище за показники багатьох розвинених країн. Ми хочемо, щоб цей кейс став масштабованим для десятків українських компаній, які мають якісні проєкти, але бракує оборотного капіталу.

Відбудова має бути не тільки швидкою, а й розумною

Україна формує нову філософію житла. Йдеться про енергоавтономні будинки, стійкість до безпекових ризиків, а також модульні та індустріальні технології, що дозволяють зводити цілі квартали за місяці. Хто першим масштабно інтегрує такі рішення, стане лідером ринку. Для інвесторів швидке будівництво — це швидке повернення вкладених коштів.

Чому інвестувати в Україну можливо та вигідно

У Варшаві було видно, що партнери готові допомагати Україні. Але вони хочуть концепцію, правила та відповідальних. Для Sigma+ ця подія стала можливістю показати, що технічна передбачуваність, системний аудит і фінансова прозорість роблять ринок відбудови інвестиційно привабливим навіть під час війни. І це критично для України: від того, наскільки ефективно ми створимо нову житлову політику, залежить, чи залишаться українці жити в Україні.