Соціальна оренда дає стабільність і відкриває Україні €50 млрд

Соціальна оренда — це інструмент, який закриває прогалину між дорогою ринковою орендою та складними іпотеками. Вона дозволяє родинам платити прогнозовану суму, розраховану відповідно до їхнього доходу та прозорих правил. Для людей це означає стабільність і відчуття дому, для громад — інструмент розвитку, а для економіки — повернення робочої сили та податків. Для держави це ще й вимога ЄС, виконання якої відкриває доступ до €50 млрд за програмою Ukraine Facility.

Що таке соціальна оренда

Соціальна оренда — це доступне житло, коли витрати на нього не перевищують орієнтовно 25–30% доходу родини. Ставка розраховується за зрозумілою формулою з трьох складових. Перше — дохід наймача: платіж коригується так, щоб сім’я реально могла його тягнути; у певних випадках ставка може бути навіть нижчою за витрати на фактичне утримання житла. Друге — ринкова ціна: застосовується фіксований відсоток від середньої вартості оренди на ринку; орієнтир — близько 65% від приватної оренди. Третє — витратність: у формулу включаються витрати на утримання будинку, страхування та інші операційні витрати. Договори — довгострокові, із прозорою індексацією, забороною піднайму та однаковими правилами для всіх. Орендодавець щороку проводить моніторинг доходів наймача; якщо середньомісячний сукупний дохід два роки поспіль перевищує встановлені межі, це підстава для припинення договору — щоб інструмент залишався адресним.

Навіщо це людям

По-перше, соціальна оренда дає передбачуваність: платежі прив’язані до доходу, а не до настроїв ринку. По-друге, це доступність: для окремих категорій може бути передбачена часткова або навіть повна компенсація орендної плати державою. Нарешті, це мобільність. Поряд із класичною орендою ми плануємо запустити оренду з правом викупу (rent-to-own) — коли регулярні платежі зараховуються у вартість житла. А за визначених умов — наприклад, через 10 років оренди, родина може стати його власником.

Як це працюватиме в Україні

Базою стане фонд соціального житла — державний і муніципальний. Частину фонду планується сформувати через інвентаризацію наявних об’єктів, у тому числі недобудов, які дешевше добудувати чи реконструювати, ніж зводити з нуля. До участі зможуть долучатися і приватні власники житла — із податковими преференціями, як це прийнято у країнах ЄС. Платежі орендарів, а також можливе субсидування державою, створять револьверний ресурс для розширення фонду. Прозорість забезпечить єдина інформаційно-аналітична система у сфері житла. Усі паперові списки переходять у цифрову чергу: людина подає заявку онлайн, вносить перелік необхідних для системи даних, бачить свій статус і рух черги, а суспільство й донори отримують інструмент моніторингу без "ручного режиму".

Європейський досвід, який беремо за основу

У Нідерландах соціальне житло будують недержавні фонди і здають за субсидованими ставками; в Амстердамі його частка перевищує 50%. Зростання цін у цьому сегменті обмежене 4,3% на рік. Фонди можуть продавати квартири своїм орендарям, а маржа від перепродажу ділиться між фондом і продавцем — гроші йдуть у нові проєкти. У Данії некомерційне житло перебуває у власності держави та муніципальних організацій. Принцип — доступність незалежно від доходу чи віку. Черги — відкриті і прозорі; орендна плата йде на утримання і реінвестується в будівництво нового житла. Провайдери мають податкові преференції, що робить кінцеву вартість нижчою за ринкову. У Великій Британії потреба в соціальній оренді стимулює високі темпи будівництва: у 2022 році сектор отримав майже £3,2 млрд; приріст пропозиції — +26% між ІІІ кв. 2020 і ІІІ кв. 2021; завершено 63 950 об’єктів; станом на ІІ кв. 2023 — близько 88 000 будинків для оренди. У Фінляндії центр ARA при Міністерстві довкілля надає гранти, субсидії та гарантії на будівництво і реконструкцію (з енергоефективністю), моніторить фонд і може компенсувати орендні платежі в державному житлі. У Німеччині застосовують подвійний підхід: суб’єктне субсидування домогосподарств та об’єктне — для інвесторів соціального житла з фіксацією орендної ставки. Доступні довгострокові низьковідсоткові кредити та земельні ділянки на вигідних умовах.

Що потрібно ухвалити

Для запуску соціальної оренди необхідні три закони:

1. Рамковий законопроєкт "Про основні засади житлової політики", яким скасовується Житловий кодекс України, ухвалений ще за радянських часів. Він стане стартом масштабної житлової реформи та створить підґрунтя для появи сучасних інструментів житлової політики.
2. Законопроєкт "Про житловий фонд соціального призначення" — із визначенням соціальної оренди, правил ціноутворення та індексації, перевірки права участі, заборони піднайму, механізмів формування фонду через інвентаризацію, конверсію, реновацію та роботу револьверного фонду.
3. Законопроєкт про управління фондом — стандарти операторів і сервісу, чіткі правила адміністрування.

Паралельно запускається цифрова система — щоб черги були прозорими й контрольованими суспільством і донорами.

Коли і за які кошти

Ми разом із громадами готуємо пілоти. Європейський інвестиційний банк за підтримки Європейської комісії розглядає можливість надати до 200 млн євро ряду громад кошти на створення муніципальних фондів соціального житла. Це дозволить розгорнути перші десятки об’єктів і відпрацювати модель до масштабування.

Чому ми це маємо зробити обов’язково

Ухвалення зазначених законопроєктів прямо вписано в наше міжнародне зобов’язання: "оновлене житлове законодавство, яке передбачає, зокрема, і запуск соціальної оренди, — вимога ЄС, який надає нам 50 млрд євро за програмою Ukraine Facility". Але навіть без цього аргументу відповідь та сама: соціальна оренда дає людям передбачуваність і відчуття дому, громадам — інструмент розвитку, а економіці — повернення робочої сили та податків. Наш пріоритет — щоб соціальна оренда в Україні стала реальною опцією для родин уже найближчим часом. Ми доопрацьовуємо закони, запускаємо цифрову систему, готуємо пілоти і фінансові механізми, у тому числі rent-to-own. Це чесні правила замість хаосу, довгі гроші замість латання дір і прозорість замість "ручного режиму". Повернення людям відчуття дому — це найкраща інвестиція у відновлення країни.