Ринок сільгоспземлі 2025 — довіра чи нестабільність

Скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель відкрило двері до формування відкритого ринку, який у 2024–2025 роках розвивається попри війну, макроекономічну нестабільність і безпекові ризики. Ціна гектара за даними OpenDataBot зросла вже на 60%, а релокація підприємств із окупованих регіонів спричинила сплеск попиту. Інвестори розглядають землю як захищений актив, а юридичні й фізичні особи — як інструмент заробітку або пасивного доходу. Втім, зростання попиту активізувало конкуренцію, правову невизначеність і судові спори.

Чому земля — це капітал, який не горить

Українська земля залишається унікальним ресурсом, особливо у воєнний час. На відміну від нерухомості або товарів, ділянки не підлягають руйнуванню — це робить їх привабливими навіть в умовах ризику. Частина угод укладається інвесторами, що перебувають за межами України: для них це стратегічна інвестиція з довгостроковою перспективою. Така тенденція, з одного боку, свідчить про намір повернутися, з іншого – формує ціноутворення на ринку, сприяючи підвищенню вартості відкритого для продажу майна.

Після відкриття ринку юрособи отримали можливість купувати землю, що дозволило агровиробникам розширювати бізнес. Це стосується як земель, що перебувають в оренді, так і інших ділянок. Фізичні особи, своєю чергою, купують ділянки з метою передати їх в оренду. Відтак формується середовище, де власники прагнуть отримати максимальну вигоду, а орендарі — мінімізувати витрати. Усе це ускладнює узгодження очікувань та сприяє зростанню конфліктності.

Вартість гектара: як формується ціна

Формально, ціна землі визначається через нормативно-грошову оцінку (НГО), яка використовується як базовий орієнтир. До офіційного відкриття ринку землі вирішальне значення мала саме НГО, що проводилася для визначення орендної плати, розміру мита при спадкуванні майна, податків тощо. Станом на сьогодні вона слугує для встановлення "мінімальної" ціни, яка запобігає масовому скуповуванню за заниженими цінами. Проте ринкова вартість значно коливається й часто визначається шляхом експертної оцінки.

Однак реальні угоди значно відрізняються — власники і покупці часто залучають експертну оцінку. Саме ринок встановлює ціну через дію кількох факторів:

Найважливіші чинники ціноутворення

• Безпека регіону. Умовно тилові області (Львівська, Івано-Франківська, Київська) мають найвищі ціни: 90–120 тис. грн за гектар. На Херсонщині та Луганщині — у 4–5 разів дешевше.
• Стан ділянки. Забруднення боєприпасами, затоплення або пожежі можуть зробити землю непридатною для сільського господарства. Яскравий приклад — підрив Каховської ГЕС та інші екоакти ворога.
• Інфраструктура. Доступ до води, транспортних артерій, робочої сили та логістичних вузлів суттєво впливає на привабливість угідь.
• Сезонність. Весна і літо — періоди найвищої активності, коли зростає не лише кількість угод, а й середня ціна.
• Життєві обставини. Переїзд, втрата годувальника, потреба в коштах — усе це впливає на готовність продавати землю за зниженою ціною.
• Макроумови. Інфляція, мобілізація, перебої в роботі держреєстрів також впливають на попит і цінову динаміку.

Регіональні зрушення: що показує статистика

На Житомирщині за останній рік ціни на землю зросли на 40% — до 54 тис. грн/га. У Кіровоградській — до 50 тис. грн/га, на Чернігівщині — від 25 до 43 тис. грн. Найактивніше оформляють угоди у Вінницькій (43 258), Хмельницькій (42 052), Полтавській (41 867) і Київській (40 642) областях. У Київській області, попри високу вартість, спостерігається зростання справ про недійсність договорів, спроби перегляду умов оренди, розмежування паїв. Це створює навантаження на господарські суди та активізує юридичні дебати щодо добросовісності покупців.

Водночас найнижчі показники відчуження землі — на Луганщині (1 595), Донеччині (3 029), Запоріжжі (4 720) та Херсонщині (5 470). Незважаючи на труднощі воєнного стану, навіть на частково окупованих територіях ринок землі не зупинився. Частина людей продовжує господарську діяльність, інші — скуповують землю із розрахунком на відбудову після деокупації та участь у державних програмах.

Ризики для ринку: хто програє у конкуренції

Поточна динаміка ринку може спричинити нерівномірну концентрацію власності. Аграрні холдинги скуповують великі масиви, витісняючи окремих фізичних осіб. Власники угідь у безпечних регіонах, користуючись попитом, подекуди нав’язують нерівні умови, що загрожує стабільності ринку.

Щоб уникнути надмірної концентрації, держава має використовувати кілька запобіжників:

• ліміти на площу землі у власності;
• обов’язкова експертна оцінка;
• перевірка походження коштів;
• удосконалення законодавства про обіг землі.

Що це означає для інвестора і держави

Ринок землі не лише працює — він стає індикатором довіри. Зростання кількості угод, адаптація до безпекових умов і участь іноземного капіталу свідчать про потенціал галузі. Водночас — це джерело ризиків: правових, економічних, репутаційних.

І саме тому необхідне державне регулювання, фахове юридичне супроводження та зважена стратегія управління цим обмеженим і стратегічно важливим ресурсом.

Дар'я Щербакова розглянула, як господарські суди в Україні працюють в умовах війни, адаптуючись до обстрілів, кадрової нестачі та змін законодавства, а також проаналізувала ключові напрями судової практики Верховного Суду у корпоративних, земельних спорах, арбітражі та відшкодуванні збитків. Як вирішують спори в господарських судах